Kepemilikan yang merugikan dan cara kerjanya

Kepemilikan yang merugikan adalah doktrin hukum yang dipelajari terutama oleh siswa sekolah hukum tahun pertama dan dilupakan segera setelah ujian selesai. Undang-undang properti yang tidak jelas, juga dikenal sebagai "hak penghuni liar", menjadi berita besar pada tahun 2011 ketika seorang pria Texas mengklaim memperoleh rumah senilai $ 340.000 hanya dengan biaya $ 16 untuk mengajukan pernyataan tertulis tentang kepemilikan yang merugikan di gedung pengadilan daerah. Ken Robinson kemudian membuat situs web, menerbitkan eBook, dan mengajar kelas mahasiswa hukum di SMU sebelum dipaksa pindah dari rumah pada Februari 2012.

Jadi apa yang dimaksud dengan kepemilikan yang merugikan, dan dapatkah itu benar-benar digunakan untuk mengambil kepemilikan rumah pinggiran kota yang mahal?

Kepemilikan yang merugikan berhubungan dengan masuk tanpa izin.

Hukum Kepemilikan Merugikan

Teori di balik kepemilikan yang merugikan sederhana: Jika seseorang menempati tanah yang tidak mereka miliki tanpa izin pemilik, pemilik sebenarnya harus mengambil tindakan untuk mengeluarkan pelanggar dalam jangka waktu tertentu (sebagaimana ditentukan oleh undang-undang pembatasan negara yang berlaku). Jika pemilik sebenarnya tidak bertindak tepat waktu, pemilik yang merugikan dapat memperoleh hak atas tanah dan menjadi pemilik sah.

Lima Elemen Penting

Untuk menang, pemilik yang merugikan harus menunjukkan lima elemen penting ini:

Bahwa dia benar- benar memiliki tanah dan menggunakan tanah itu sebagaimana pemilik sebenarnya dari properti serupa.
Bahwa kepemilikan itu dikecualikan bagi semua orang lain dan tidak dibagikan dengan pemilik sebenarnya atau masyarakat umum.
Bahwa kepemilikan yang merugikan terbuka dan terlihat untuk dilihat semua orang sehingga pemilik sebenarnya akan mengetahui bahwa orang lain sedang mempertaruhkan klaim atas properti tersebut.
Bahwa pemilik yang merugikan memiliki klaim atas properti yang tidak sesuai dengan atau tidak sesuai dengan klaim pemilik.
Bahwa kepemilikan yang merugikan telah berkelanjutan dan tidak terputus selama undang-undang pembatasan periode.

Persyaratan Bervariasi berdasarkan Negara Bagian

Persyaratan rinci bervariasi dari satu negara bagian ke negara bagian lain. Waktu penguasaan yang diperlukan bisa sesingkat lima tahun di satu negara bagian sampai paling lama 20 tahun di negara bagian lain. Beberapa negara bagian mengharuskan pemilik yang merugikan untuk membayar pajak properti atau melakukan perbaikan pada tanah selama waktu ini; di negara bagian lain, tindakan ini mempersingkat waktu kepemilikan yang diperlukan.

Beberapa negara bagian mewajibkan pemilik yang merugikan memiliki keyakinan dengan niat baik bahwa dia memegang hak atas properti; beberapa negara bagian bahkan mensyaratkan "warna hak milik," beberapa bentuk dokumen yang dimaksudkan untuk menyampaikan hak kepada pemilik yang merugikan, tetapi tidak valid karena beberapa alasan. Negara bagian lain mengharuskan pemilik yang merugikan untuk menyadari bahwa dia masuk tanpa izin. Di beberapa negara bagian, kondisi pikiran pemilik yang merugikan tidak relevan, dan yang terpenting adalah bahwa tanah tersebut ditempati tanpa izin pemilik sebenarnya.

Konsultasikan dengan hukum negara Anda untuk informasi tambahan.

Kasus Instruktif

Sementara undang-undang batas waktu ditentukan oleh hukum negara, persyaratan doktrin ditentukan oleh keputusan pengadilan yang ditulis oleh hakim. Untuk mengilustrasikan cara kerja kepemilikan yang merugikan, kita akan melihat kasus pengadilan yang memberikan pengenalan pertama konsep kepada banyak mahasiswa hukum.

Belotti v. Bickhardt

Belotti v. Bickhardt, diputuskan oleh Pengadilan Banding New York pada tahun 1920, melibatkan pemilik tanah yang berdekatan di Bronx. Pemilik Lot J membangun sebuah bar dan rumah jalan di properti pada tahun 1892 tetapi, karena peta yang salah, bangunan itu dirambah beberapa meter ke Lot K di sebelahnya, yang dimiliki oleh ibu Belotti. Pada tahun 1906, Bickhardt membeli Lot J dari ahli waris pemilik aslinya, memperluas bangunan dan menggunakannya sebagai hotel sejak saat itu.

Pada tahun 1914, Belotti mengajukan gugatan terhadap Bickhardt untuk memindahkan bangunan yang melanggar batas dari tanah yang diwarisi dari ibunya. Belotti berhasil di tingkat pengadilan, tetapi Bickhardt mengajukan banding. Pengadilan Banding New York membalikkan putusan awal, menemukan Bickhardt memenuhi persyaratan untuk kepemilikan yang merugikan.

Bickhardt tidak memiliki properti yang disengketakan selama 20 tahun yang disyaratkan di bawah undang-undang pembatasan New York, tetapi pengadilan menemukan bahwa pemilik properti sebelumnya ditempelkan padanya untuk menciptakan rantai kepemilikan merugikan yang tak terputus sejak 1892. Bickhardt sekarang pemilik yang sah menurut hukum.

Tujuan Kepemilikan Merugikan

Sementara beberapa orang mungkin melihat kepemilikan yang merugikan sebagai memperoleh kepemilikan melalui pencurian, doktrin melayani beberapa tujuan penting.

Pertama, hukum menganggap bahwa seseorang yang memiliki tanah melakukannya dengan hak milik. Hak milik mungkin sulit untuk dibuktikan karena akta hilang dan tidak dicatat atau catatan hak atas tanah tidak memadai. Doktrin kepemilikan yang merugikan memberikan perlindungan terhadap dokumen yang tidak dapat diandalkan dan sarana untuk memperbaiki kesalahan lama dalam menyampaikan. Doktrin ini juga mensyaratkan sengketa properti untuk diajukan ke pengadilan dalam jangka waktu yang wajar sementara ingatan para saksi masih segar dan bukti lebih dapat diandalkan.

Kepemilikan yang merugikan mendorong penggunaan tanah secara produktif dengan memberi penghargaan kepada mereka yang menggunakan tanah untuk pertanian, perumahan atau penggunaan lain sambil menghukum mereka yang membiarkannya kosong. Terakhir, ini melindungi ekspektasi individu yang telah menggunakan properti selama bertahun-tahun tanpa keberatan dari siapa pun. Seringkali muncul dalam konteks sengketa batas di mana pagar dibangun di tempat yang salah dan tidak ada yang mempertanyakan perambahan selama bertahun-tahun.

Kasus Kepemilikan Merugikan Texas

Ken Robinson mendapatkan ketenaran selama musim panas tahun 2011 ketika dia pindah ke sebuah rumah kosong di Flower Mound pinggiran Dallas dan mengklaimnya sebagai miliknya berdasarkan pembayaran biaya pengajuan $ 16.

Latar Belakang Kasus

Robinson, mantan investor real estat kelautan dan mengaku dirinya sendiri, telah menemukan rumah itu saat menjelajahi daerah itu untuk peluang investasi potensial. Halamannya tidak terawat, dan rumah itu tampaknya telah ditinggalkan.

Awalnya mengira rumah akan menjadi kandidat yang baik untuk penjualan pendek atau penjualan hak gadai pajak, Robinson tidak dapat menemukan pemilik atau pemegang hipotek yang dapat dinegosiasikan, dan tidak ada catatan penyitaan di mana pun dapat ditemukan. Saat itulah dia memutuskan untuk memperoleh rumah di bawah doktrin kepemilikan yang merugikan. Dia mengajukan "surat pernyataan kepemilikan yang merugikan" dengan county, memiliki kunci diubah, dan pindah.

Meskipun Robinson sekarang merawat rumahnya, yang telah rusak parah, tetangganya di Flower Mound tidak senang. Mereka menelepon polisi, yang mengunjungi rumah tersebut. Ketika Robinson menunjukkan pernyataan tertulisnya kepada petugas, mereka memutuskan bahwa itu bukan masalah kriminal dan pergi.

Liputan Media Nasional

Ceritanya menghantam media nasional dan Robinson dibanjiri dengan permintaan nasihat real estat. Dia mulai mengadakan seminar tentang cara mendapatkan rumah dengan harga terjangkau dan menerbitkan e-book tentang subjek tersebut. Dia menyambut klien potensial dan anggota media ke rumah dan dengan senang hati memberikan tur dan menunjukkan bagaimana dia telah membersihkan semuanya. Kemudian ketenaran menyusulnya.

Ternyata, perusahaan hipotek asli telah bangkrut pada tahun 2009 dan hipotek tersebut sekarang dipegang oleh Bank of America, yang telah terlalu dibanjiri dengan penyitaan lain untuk mengambil tindakan atas rumah Flower Mound. Tetapi dihadapkan dengan industri rumahan kepemilikan yang merugikan yang sedang berkembang dan yang lainnya berusaha untuk meniru kesuksesan Robinson yang tampaknya, itu dan pemegang hak gadai lainnya mulai menindak. Pada 6 Februari 2012, seorang hakim Texas memerintahkan Robinson untuk mengosongkan rumah dalam waktu seminggu. Dia pergi tanpa protes.

Mengapa Skema Robinson Tidak Berhasil

Apakah Robinson benar-benar percaya bahwa dia akan mendapatkan hak atas rumah itu, atau apakah dia hanya menunggu waktunya di penggalian megah sambil menguangkan semua publisitas?

Di bawah hukum Texas, Robinson harus tinggal di rumah selama lima tahun, sambil membayar pajak properti dan biaya asosiasi pemilik rumah, untuk memperoleh hak milik dengan kepemilikan yang merugikan. Kapan pun selama lima tahun itu, dia akan digusur oleh pemilik aslinya, yang pada akhirnya terjadi setelah Bank of America mengetahui rencananya. Bagaimana dengan pernyataan $ 16 tentang kepemilikan merugikan yang dia ajukan? Ini hanya membuat dunia memperhatikan klaimnya dan memberikan tanggal mulai untuk lima tahun berjalan; itu tidak menyampaikan judul.

Pelajaran dalam cerita Robinson kembali ke tujuan di mana doktrin kepemilikan yang merugikan dikembangkan. Ini dimaksudkan sebagai cara untuk menyelesaikan perselisihan yang bonafid atas properti yang diakibatkan oleh masalah yang secara historis menyebar dalam real estat seperti survei yang salah dan tidak memadai, sertifikat tanah yang kurang, atau perbuatan yang hilang atau rusak. Kepemilikan yang merugikan tidak pernah dimaksudkan untuk memberi penghargaan kepada para penyusup dan penghuni liar yang disengaja. Seperti yang dipelajari Ken Robinson, ini bukanlah model bisnis yang baik bagi investor real estat.

Kepemilikan yang merugikan tidak dimaksudkan untuk memberi penghargaan kepada para pelanggar dan penghuni liar.