Menentukan nilai properti riil penghasil pendapatan

Bacalah untuk mempelajari cara menentukan nilai properti riil yang menghasilkan pendapatan.

Tierra Mallorca

Apakah Anda memiliki real estat yang menghasilkan pendapatan atau dapat menghasilkan pendapatan? Apakah Anda ingin menentukan nilai perkiraan untuk properti sebenarnya?

Jika ya, informasi berikut akan membantu Anda mencapai nilai berdasarkan informasi spesifik standar. Informasi ini dapat diterapkan pada satu rumah keluarga, dupleks, multi-unit, properti komersial, tanah, toko ritel, dan real estat penghasil pendapatan lainnya.

Tingkat Kapitalisasi (Cap Rate)

Tingkat Kapitalisasi atau Cap Rate adalah rasio yang digunakan untuk memperkirakan nilai properti penghasil pendapatan. Tingkat kapitalisasi adalah pendapatan operasional bersih dibagi dengan harga jual atau nilai properti yang dinyatakan sebagai persentase. Sebagian besar Investor, pemberi pinjaman, dan penilai menggunakan tarif batas untuk memperkirakan harga pembelian berbagai jenis properti yang menghasilkan pendapatan. Tingkat kapitalisasi pasar ditentukan dengan mengevaluasi data keuangan dari properti serupa yang baru-baru ini dijual di pasar tertentu. Setiap pasar berbeda.

Tarif kapitalisasi memberikan perkiraan nilai yang lebih andal daripada pengganda sewa kotor pasar (GRM) karena perhitungan tarif kapitalisasi lebih banyak menggunakan detail keuangan properti. Penghitungan GRM hanya memperhitungkan harga jual dan sewa kotor properti. Perhitungan cap rate menggabungkan harga jual properti, sewa kotor, pendapatan non sewa, jumlah lowongan dan biaya operasi sehingga memberikan estimasi nilai yang lebih andal.

Pada akhirnya penjual mencoba untuk menjual dengan harga kapitalisasi serendah mungkin sementara pembeli mencoba untuk membeli dengan harga kapitalisasi setinggi mungkin. Dari perspektif investor mana pun, semakin tinggi tingkat kapitalisasi, semakin baik investasinya. Variabel lain dapat ikut berperan seperti lokasi, kondisi, dll. Yang mungkin tidak selalu muncul di Cap rate.

Tingkat kapitalisasi didefinisikan sebagai "Pendapatan Operasional Bersih" (NOI) dibagi dengan Nilai Pasar. Anda juga bisa mendapatkan Nilai Pasar dengan membagi NOI / Cap Rate.

Contoh tipikal:

• Properti memiliki NOI (Pendapatan Operasional Bersih) $ 80.000 dan harga permintaan $ 1.000.000.
• ($ 80.000 / $ 1.000.000) x 100 = 8% CAP RATE
• Properti memiliki NOI (Pendapatan Operasional Bersih) sebesar $ 80.000 dan tingkat Cap 8%. ($ 80.000 /.08) = $ 1.000.000

Pengganda Sewa Kotor (GRM)

Pengganda Sewa Kotor atau GRM adalah rasio yang digunakan untuk memperkirakan nilai properti penghasil pendapatan. GRM memberikan perkiraan kasar nilai dan jauh lebih detail daripada menggunakan tate vAP tetapi sangat membantu dalam menganalisis properti dengan cepat dengan sedikit informasi yang tersedia. Hanya dua informasi keuangan yang diperlukan untuk menghitung Pengganda Sewa Kotor untuk sebuah properti, harga jual dan total sewa kotor. Jika informasi ini tersedia untuk beberapa penjualan baru-baru ini dari jenis properti pendapatan serupa di area tertentu, informasi ini kemudian dapat digunakan untuk memperkirakan nilai pasar properti serupa lainnya di area itu. Beberapa investor menggunakan GRM bulanan dan beberapa menggunakan GRM tahunan.GRM bulanan sama dengan harga jual properti dibagi dengan potensi pendapatan sewa bulanan dan GRM tahunan adalah orisi penjualan dibagi dengan potensi pendapatan sewa tahunan.

GRM pasar hanyalah perkiraan kasar dari nilai dan memiliki beberapa batasan seperti tidak memperhitungkan tingkat kekosongan dan biaya operasional. Ingat, ketika Anda memiliki informasi yang cukup untuk menghitung tarif batas vs. GRM, gunakan tarif batas.

Contoh tipikal:

• Properti memiliki harga jual $ 300.000 dan potensi sewa bulanan sebesar $ 3.500.
• $ 300.000 / $ 3.500 = 85,71 GRM
• Dalam skenario yang sama, untuk menghitung "Estimasi Nilai Pasar" pada 80 GRM & sewa $ 3.500:
• 80 x $ 3.500 = $ 280.000 (Perkiraan Nilai Pasar)

Pendapatan Operasional Bersih (NOI)

Pendapatan operasional bersih hanyalah pendapatan operasional bersih dari properti tertentu. Ini dihitung dengan mengambil pendapatan kotor tahunan dikurangi biaya operasional dari properti tertentu. Ini termasuk setiap dan semua pendapatan dari properti serta semua biaya operasional.

Contoh tipikal:

• Pendapatan (Sewa & Lainnya) $ 250.000
• Jumlah Lowongan: - $ 5.000
• Beban Operasional: - $ 175.000
• Pendapatan Operasional Bersih $ 70.000

Sederhananya, NOI akan menunjukkan kepada Anda berapa banyak uang yang akan Anda hasilkan setelah semua pengeluaran Anda dibayar dan semua sewa Anda dikumpulkan. Ini juga merupakan alat yang hebat untuk menghitung arus kas. NOI sangat penting dalam menghitung tingkat kapitalisasi dan cakupan utang.

Pengembalian Tunai-atas-Tunai

Cash on Cash Return adalah persentase yang mengukur laba atas uang tunai yang diinvestasikan dalam pendapatan properti. Ini dihitung dengan membagi arus kas sebelum pajak dengan jumlah kas yang diinvestasikan (uang muka) dan ditampilkan sebagai persentase (%). Jika arus kas sebelum pajak untuk properti investasi sama dengan $ 25.000, dan kas kita yang diinvestasikan di properti tersebut adalah $ 100.000, laba tunai atas tunai sama dengan 25%. Pengembalian tunai atas tunai dihitung dengan mengambil pendapatan kotor dikurangi kekosongan dan biaya operasional dan kemudian mengurangkan pembayaran utang tahunan yang akan memberi Anda arus kas sebelum pajak. Cash on cash return biasanya digunakan untuk mengevaluasi profitabilitas properti pendapatan dan terutama ketika membandingkan beberapa properti pendapatan.

Contoh tipikal:

• Seseorang menginvestasikan $ 25.000 ke dalam properti dengan arus kas sebelum pajak sebesar $ 9.000.
• ($ 9.000 / $ 25.000) X 100 = 36% (pengembalian tunai atas tunai).

Rasio Cakupan Layanan Utang (DSCR)

Rasio cakupan utang (DSCR) adalah tanda yang banyak digunakan yang mengukur kemampuan properti penghasil pendapatan untuk menutupi pembayaran hipotek bulanan. DSCR dihitung dengan membagi pendapatan operasional bersih (NOI) dengan pembayaran hutang tahunan properti. Pelunasan utang tahunan sama dengan total tahunan semua bunga dan pokok yang dibayarkan untuk semua pinjaman atas sebuah properti. Rasio cakupan hutang kurang dari 1 menunjukkan bahwa pendapatan yang dihasilkan oleh properti tidak cukup untuk menutupi pembayaran hipotek dan biaya operasional. Kebanyakan Pemberi Pinjaman menggunakan DSCR untuk memutuskan apakah sebuah properti memiliki pendapatan yang cukup untuk menutupi pembayaran hutang. Kebanyakan Pemberi Pinjaman lebih memilih 1.1 hingga 1.2 atau lebih tinggi (bicarakan dengan pemberi pinjaman lokal Anda untuk mencari tahu). Semakin tinggi DSCR, semakin banyak pendapatan yang ada untuk menutupi pembayaran hutang. Ini pada akhirnya berarti lebih sedikit risiko bagi bank (sudut pandang mereka).

Contoh tipikal:

• Properti memiliki NOI $ 50.000 dan pembayaran utang tahunan sebesar $ 36.000
• ($ 50.000 / $ 36.000) = 1,38
• DSCR (DCR) akan lebih tinggi dari 1,3. Ini berarti bahwa properti tersebut menghasilkan sekitar 38% lebih banyak pendapatan bersih tahunan yang diperlukan untuk membayar jumlah pembayaran hipotek tahunan. (Lihat NOI untuk melihat bagaimana menghitung NOI).

Saya berharap hal-hal di atas bisa membantu Anda. Nilai sebenarnya dari setiap real estat, apakah menghasilkan pendapatan atau tidak, adalah nilai yang akan dijual oleh penjual yang bersedia dan berapa yang akan dibayar oleh pembeli yang bersedia. Ada banyak faktor yang dapat mempengaruhi harga pembelian akhir. Faktor-faktor ini termasuk properti subjek, lokasi, kondisi fisik, usia bangunan, faktor pribadi pembeli dan atau penjual, keinginan, waktu tahun, faktor permintaan, keterampilan negosiasi, pengetahuan pembeli dan penjual, tingkat pengembalian yang diinginkan investor, risiko yang dirasakan, perbaikan yang diperlukan, pemeliharaan yang ditangguhkan, kepatuhan kode bangunan yang diperlukan, opsi penjualan penjual, pendapatan dan pengeluaran yang diantisipasi versus yang dinyatakan, biaya pembiayaan, dan faktor-faktor lain kemungkinan akan ikut berperan dalam menentukan nilai atau harga jual yang disepakati.