Melakukan uji tuntas saat membeli properti pedesaan

Pemandangan San Francisco Peaks dari properti kami di dekat Williams, AZ

Deb Kingsbury

Membeli Sepetak Tanah Pedesaan

Pada bulan September 2018, saya dan suami saya menandatangani dokumen penutup untuk 36 hektar lahan yang belum dikembangkan dan di luar jaringan di antara pinus pinon, juniper dan padang rumput di utara Williams, Arizona, dan selatan Grand Canyon. Kami (dan masih) senang dengan properti baru kami, setelah beberapa bulan mencari, melihat lusinan properti, dan bahkan pernah mundur dari kontrak untuk membeli properti yang berbeda.

Sepanjang jalan, kami belajar banyak tentang apa yang harus ditanyakan dan dilihat ketika mempertimbangkan persil pedesaan. Kami juga mempelajari bahwa, sementara banyak agen real estat mengetahui barang-barang mereka terkait dengan properti perumahan dan perkotaan, mereka belum tentu mengetahui seluk beluk real estat pedesaan, jadi penting untuk melakukan uji tuntas menyeluruh sebelum menandatangani itu. kontrak untuk membeli dan akhirnya membeli tanah.

Meskipun pengalaman kami khusus untuk Arizona utara — khususnya Coconino County — saya harap pengetahuan yang kami dapatkan akan berguna di mana pun pencarian properti Anda akan dilakukan.

Bentuk pelangi setelah hujan pada musim hujan sore

Foto dari properti kami, yang kami sebut "36-Acre Wood"

Pertanyaan untuk Ditanyakan dan Hal yang Perlu Diketahui Sebelum Menutup Properti Pedesaan

Kami tidak benar-benar tahu pertanyaan apa yang harus diajukan tentang properti pedesaan yang kami minati saat pertama kali memulai penelusuran, dan kami belajar (hampir dengan susah payah) bahwa hanya karena sebuah properti mungkin terlihat dan terasa seperti tempat untuk membeli, kenyataan tidak selalu jelas atau dapat diterima.

Ini adalah beberapa hal untuk dipikirkan dan ditanyakan:

Apakah ada akses legal?

Akses legal paling sederhana ke sebuah properti ada ketika sebuah parsel memiliki bagian depan di jalan yang dapat diakses publik. Tetapi terkadang topografi atau fitur air akan membatasi akses ke properti dari jalan, atau mungkin ada satu atau lebih bidang milik pribadi antara jalan umum dan properti. Jika properti tidak atau tidak dapat diakses langsung dari jalan umum, diperlukan kemudahan melalui properti lain untuk mendapatkan akses jalan. Kemudahan biasanya digambarkan dalam perbuatan sebagai menyediakan jalan masuk, jalan keluar, dan kemunduran dari suatu properti, melintasi tanah dari satu atau lebih properti lainnya, ke jalan yang dapat diakses publik.

Akses hukum penting. Satu hal yang kami temukan tentang properti yang hampir kami beli adalah bahwa properti itu tidak memiliki akses resmi, meskipun kami dapat berkendara langsung ke sana. Tidak ada akses resmi berarti kabupaten tidak akan mengeluarkan izin apa pun — untuk bangunan, tenaga surya, septik, dll. Dan jika Anda membangun tanpa izin, hal itu dapat menimbulkan masalah di masa mendatang, saat mencoba membiayai proyek pembangunan atau menjual kembali properti. Bahkan dapat menyebabkan denda atau, lebih buruk, perintah untuk mendekonstruksi bangunan secara keseluruhan atau sebagian. Ketahui risiko membeli properti yang tidak memiliki akses resmi.

Apakah ada akses fisik, dan apakah sama dengan akses legal?

Hanya karena sebuah parsel memiliki akta, akses legal tidak berarti Anda benar-benar dapat berkendara langsung ke sana. Mungkin belum ada jalan yang dibuat. Atau mungkin rutenya ada tetapi sulit atau bahkan tidak mungkin diakses dengan kendaraan. Mungkin akses terbatas atau tidak memungkinkan pada waktu-waktu tertentu dalam setahun.

Kami melihat properti dengan pemandangan indah dan fitur menarik lainnya, tetapi akses resmi di peta tidak benar-benar ada "di lapangan". Namun, ada jalan yang bagus dan tidak beraspal tepat ke sana… tetapi jalan itu bukanlah akses legal yang sebenarnya. Ini memotong hak milik pribadi lain yang belum dikembangkan tetapi tidak tercatat sebagai kesenangan.

Dengan cara yang sama, sebuah properti mungkin memiliki akses fisik, tetapi akses fisik (jalan raya) itu sebenarnya bukan akses yang sah. Pastikan untuk bertanya, bukan hanya berasumsi berdasarkan apa yang Anda lihat dan cara Anda berkendara ke sebuah properti.

Apakah akses fisik ke properti dipertahankan atau dibajak?

Apakah kabupaten, kota atau pihak swasta yang disewa oleh HOA / POA menangani ini? Atau apakah Anda, pemilik properti, bertanggung jawab untuk menjaga akses ke properti?

Apakah ada survei?

Biaya survei bisa ribuan dolar, jadi jika sudah dilakukan untuk properti yang ingin Anda beli, minta salinannya dari penjual atau, jika tercatat, Anda bisa meminta salinannya dari inspektur bangunan yurisdiksi atau kantor catatan tanah.

Selain batas dan sudut properti, survei akan menunjukkan kemudahan apa pun.

Apakah ada kemudahan?

Kemudahan adalah hak hukum untuk menyeberang atau menggunakan tanah orang lain untuk tujuan tertentu. Sebagian besar properti memiliki satu atau lebih kemudahan, termasuk untuk utilitas, meskipun saat ini tidak ada. Anda juga ingin mengetahui apakah ada kemudahan akses ke properti lain yang terkurung daratan, yang mungkin digunakan untuk masuk / keluar oleh pemilik properti lain, saat ini atau di masa mendatang.

Ada aturan tentang apa yang dapat dan tidak dapat Anda lakukan dalam kenyamanan di properti Anda sendiri termasuk, misalnya, memasang pagar, yang Anda mungkin diminta untuk menyetel kembali lebar kenikmatan daripada tepat di baris properti Anda.

Lihat Kemudahan: Ketahui Hak Milik Anda

Apa saja kemundurannya?

Kemunduran bukanlah hal yang menentukan atau menghancurkan dalam hal pembelian properti, tetapi Anda ingin tahu seberapa jauh Anda harus berada dalam garis properti ketika berhubungan dengan septik, bangunan, pagar, dll. Kemunduran seringkali berbeda tergantung pada apa kemundurannya adalah untuk dan apakah itu di sepanjang jalan versus properti pribadi lainnya. Ada juga kemunduran untuk fitur air dan drainase, misalnya.

Apakah pemeriksaan lokasi (uji septik) telah dilakukan, dan jika ya, apa hasilnya?

Banyak, jika bukan sebagian besar, dariproperti pedesaan akan membutuhkan sistem septik jika Anda berencana untuk memiliki hunian dalam bentuk apa pun di tanah itu, karena Anda tidak bisa hanya terhubung ke sistem saluran pembuangan kota. Jenis septik apa yang akan dibutuhkan ditentukan oleh investigasi lokasi (uji a / k / a perk, meskipun istilah itu jarang digunakan saat ini, setidaknya di tempat kami tinggal). Sistem septik mungkin standar atau konvensi atau mungkin sistem alternatif, yang harganya jauh lebih mahal. Sistem standar dapat menghabiskan $ 5.000–8.000, sedangkan sistem alternatif dapat menghabiskan biaya puluhan ribu dolar. Jadi cari tahu apakah tes septik telah dilakukan pada properti yang Anda minati dan, jika ya, bagaimana hasilnya. Jika belum ada tes yang dilakukan, Anda mungkin ingin meminta penjual untuk melakukannya. Jika penjual tidak mau mengeluarkan uang untuk tes, terserah Anda, calon pembeli,untuk memutuskan seberapa penting bagi Anda untuk melakukannya sebelum Anda membeli properti.

Tes septik / investigasi lokasi spesifik untuk lokasi tes. Sementara satu area properti mungkin lolos untuk septic standar, area lain mungkin tidak, jadi Anda harus memutuskan di mana properti yang ingin Anda bangun, karena septic Anda harus berada di area tertentu dari lubang uji. Ini sangat penting terutama pada properti yang lebih besar, di mana Anda akan memiliki berbagai opsi situs bangunan dan mungkin lebih memilih salah satunya daripada yang lain.

Sebuah ekskavator menggali lubang uji lokasi — sebenarnya dalam, parit miring — di properti kami di area yang ingin kami bangun.

Apakah ada HOA atau POA?

Sementara banyak dari kita mengasosiasikan HOA dengan properti perumahan perkotaan, pinggiran kota dan pedesaan, bahkan beberapa properti pedesaan multi-acre adalah bagian dari HOA, atau lebih umum lagi Asosiasi Pemilik Properti (POA). Jika demikian, saya akan mencari tahu siapa satu atau lebih anggota dewan dan menelepon setidaknya salah satu dari mereka sebelum menyelesaikan pembelian Anda, hanya untuk membuat kontak dan merasakan bagaimana mereka menjalankan asosiasi dan apa yang paling sering mereka katakan. hal penting yang harus diketahui tentang tinggal di daerah tersebut.

Jika ya untuk pertanyaan di atas, apa saja aturan dan biayanya, dan apa saja yang tercakup dalam biaya tersebut?

Dalam kasus kami, aturan POA mencakup hal-hal seperti persentase pohon yang dapat ditebang / ditebang di sebuah properti dan batasan penggunaan komersial sebuah parsel, untuk menyebutkan dua dari sekian banyak. Dan biaya POA tahunan kami sebagian besar digunakan untuk pemeliharaan jalan abu-abu. Pastikan Anda menerima salinan CC & R jika ada HOA atau POA yang terkait dengan properti yang ingin Anda beli… dan bacalah. Meskipun tingkat penegakan aturan tersebut bervariasi menurut HOA / POA, selalu penting untuk mengetahui apa aturan itu.

Bisakah Anda berkemah di properti Anda?

Baik HOA / POA maupun yurisdiksi lokal (mis. Kabupaten) dapat memberlakukan batasan pada jika dan kapan, dan untuk durasi dan keadaan apa, Anda dapat berkemah di properti Anda sendiri, apakah itu berkemah di tenda atau di trailer perjalanan atau RV. Beberapa yurisdiksi akan membutuhkan izin untuk berkemah di tanah Anda dan membatasi jumlah hari Anda dapat melakukannya di tahun tertentu. Terkadang aturan tersebut berbeda setelah Anda memiliki izin bangunan.

Konon, banyak orang berkemah di properti pedesaan mereka meskipun sebenarnya tidak diizinkan oleh peraturan dan ketentuan. Atau mereka melakukannya tanpa izin. Dan banyak yang tidak pernah mengalami masalah. Namun, perhatikan apa aturannya dan apa yang BISA terjadi jika Anda tidak mengikutinya. Dengan cara itu, setidaknya Anda dapat memutuskan apakah itu sepadan dengan risikonya dan jika Anda dapat menerima konsekuensinya jika, katakanlah, seseorang mengeluh dan HOA / POA dan / atau daerah datang menelepon.

Apakah utilitas tersedia atau properti off-the-grid ini?

Listrik, air, gas alam, telepon, kabel / internet — semua layanan dan utilitas yang biasa kita gunakan di pinggiran kota, pinggiran kota, dan bahkan banyak daerah pemukiman pedesaan sering kali tidak dapat diakses, jika sama sekali, ketika berhubungan dengan properti pedesaan. Dan, jika Anda bisa mendapatkan sebagian atau semua properti Anda, biaya untuk melakukannya mungkin tinggi atau bahkan mahal. Jadi jika memiliki utilitas ini penting bagi Anda, cari tahu apakah ada yang tersedia untuk properti tersebut dan biaya apa yang mungkin Anda keluarkan untuk mewujudkannya.

Sebaliknya, jika Anda INGIN keluar dari jaringan — menggunakan tenaga surya, angin, dan metode alternatif lain untuk listrik, misalnya — Anda mungkin ingin mencari tahu apakah orang lain dan properti di sekitar dapat membawa utilitas dan apakah itu berarti melihat kabel listrik dan pipa masuk, misalnya. Apakah Anda setuju jika itu terjadi?

Apa sumber air minum Anda? Dapatkah Anda mengebor sumur, meminta air untuk dikirim atau mengangkut air?

Dalam kasus kami, mengebor sumur tidak akan realistis, karena permukaan air berada ribuan kaki di bawah permukaan. Banyak pemilik properti di daerah tersebut meminta air dikirim dan disimpan di waduk besar atau beberapa waduk, kemudian dipompa ke rumah mereka. Beberapa orang mengangkut air sendiri, mengisi di stasiun air setempat dan membawanya ke tangki air mereka dengan tangki di bagian belakang truk atau trailer mereka. Orang lain mengumpulkan dan menyimpan air hujan (yang dapat digunakan bersama dengan air yang diangkut atau dialirkan), itulah yang kami rencanakan. Perhatikan bahwa air hujan harus (harus sesuai dengan persyaratan kode di banyak area) disaring sebelum digunakan di rumah.

Apakah ada layanan pengambilan sampah? Jika tidak, kemana Anda bisa membuang sampah?

Tidak ada pengambilan sampah mingguan atau daur ulang di mana properti kita berada, meskipun beberapa orang memiliki tempat sampah dan membayar perusahaan swasta untuk datang mengambil / mengosongkannya secara berkala. Jika itu bukan pilihan yang tersedia atau yang Anda sukai, cari tahu di mana tempat pembuangan sampah dan daur ulang setempat dan berapa biayanya bagi Anda.

Pada catatan terkait, tinggal di properti pedesaan adalah insentif yang bagus untuk mengurangi limbah. Sungguh menakjubkan betapa banyak yang dapat Anda lakukan dengan pemikiran dan usaha sebelumnya, belum lagi pengomposan.

Apakah ada pagar, dan apakah itu di jalur properti dengan beberapa kemunduran yang diperlukan?

Hanya karena Anda melihat pagar tidak berarti anggar di tempat yang seharusnya. Dalam kasus kami, pagar padang rumput tua yang terkait dengan peternakan di area tersebut memotong bagian belakang properti kami, dengan empat hektar parsel kami di sisi lain pagar itu. Orang-orang berasumsi bahwa garis pagar adalah batas antara apa yang sekarang menjadi milik kami dan tanah negara yang membatasi kami, jadi kami harus memasang tanda milik pribadi dan berusaha memblokir dua jalur yang dibuat oleh orang yang mengemudi di sepanjang pagar, jadi ini sedikit masalah bagi kami… meskipun kami memang mengetahuinya sebelum kami menutup properti dan bersedia menerimanya dan menanganinya seiring waktu.

Juga, jika ada pagar di properti yang tidak sesuai dengan tempatnya, cari tahu pagar milik siapa dan apakah Anda dapat memindahkan atau menghapusnya. Saya mengatakan itu karena, seperti dalam kasus kami, pagar padang rumput itu adalah milik peternakan dan, meskipun dapat dipindahkan kembali agar sesuai dengan garis properti kami, pagar itu harus tetap utuh. Dan pemindahan atau pemagaran baru akan menjadi tanggungan kami, bukan peternakan.

Apakah ini area penggembalaan jarak terbuka (free range)?

Berikut ini ikhtisar hukum rentang terbuka dari University of Arizona: Arizona Open Range "Law"

Pertanyaan lain yang mungkin harus Anda jawab sebelum membeli adalah:

Apa hak air dan mineral Anda?
Apa pajak properti saat ini?
Seperti apa tanah dan substratnya? Apakah baik untuk membangun, mengembangkan, dll.?
Apakah properti atau bagiannya terkena banjir?

Pertanyaan Lain Apa yang Harus Anda Ajukan?

Apa yang telah saya tinggalkan? Pertanyaan lain apa yang akan Anda sarankan untuk ditanyakan oleh calon pembeli tanah pedesaan saat melakukan uji tuntas? Tolong beri tahu saya di komentar di bawah, dan saya akan menambahkannya ke daftar.

Sepatah Kata Tentang Izin

Sementara banyak orang yang memiliki properti pedesaan memilih untuk membangun tanpa terlebih dahulu mendapatkan izin (setidaknya, di area ini banyak yang melakukannya) dan tanpa melalui proses pemeriksaan terkait, yang lain lebih suka berurusan dengan biaya tambahan dan terkadang frustrasi untuk mendapatkan izin yang diperlukan., untuk menghindari potensi jebakan untuk terus maju tanpa mereka. Kami termasuk dalam kategori terakhir — yang bukan merupakan komentar atas keputusan orang lain, melainkan apa yang paling kami sukai.

Meskipun keputusan tentang mendapatkan izin untuk segala hal mulai dari rumah hingga tamu dan rumah mungil (terkadang dikenal sebagai unit hunian aksesori), bangunan luar, panel surya dan sistem septik, dan lainnya adalah pilihan pribadi, waspadalah terhadap risiko melakukan hal-hal sebelumnya- proyek yang disebutkan (dan hal lainnya) tanpa izin ketika izin secara teknis diperlukan. Juga, ketahuilah bahwa jika Anda ingin menyewakan proyek bangunan atau bagiannya, menemukan kontraktor atau subkontraktor, terutama mereka yang berlisensi, yang bersedia bekerja tanpa izin di tempat bisa menjadi tantangan.

Juga, jika ada struktur yang ada di properti yang Anda minati, apakah bangunan itu dibangun dengan izin (jika diperlukan)?

Ketahuilah bahwa mungkin sulit, jika bukan tidak mungkin, untuk mendapatkan pinjaman atau hipotek untuk membeli properti di mana terdapat bangunan yang dibangun tanpa izin yang diperlukan. Akibatnya, jika Anda membangun tanpa izin dan kemudian memutuskan untuk menjual, Anda mungkin harus mencari pembeli tunai yang bersedia mengabaikan fakta tersebut dan yang memiliki uang untuk membeli tanpa pinjaman atau mengadakan perjanjian pembawa-pemilik dengan Anda.

Hubungi departemen bangunan yurisdiksi Anda atau kunjungi situs web departemen untuk mengetahui lebih lanjut tentang kapan dan untuk izin apa yang diperlukan dan ajukan pertanyaan tentang biaya izin dan persyaratan kode.

pertanyaan

Pertanyaan: Di mana saya dapat mempelajari lebih lanjut tentang berkemah di properti pribadi saya?

Jawaban: Jika Anda berada di sini di Coconino County, Arizona, itu adalah Departemen Pengembangan Komunitas: https: //www.coconino.az.gov/136/Community-Developm… Mereka akan menjadi orang yang meminta informasi dan di mana Anda bisa mendapatkan izin. Jika Anda berada di tempat lain, saya akan menghubungi kantor serupa di kabupaten / area Anda - departemen bangunan / kantor izin.

Sudahkah Anda membeli tanah pedesaan? Bagaimana pengalamannya, dan apakah saya melewatkan sesuatu di atas?

Deb Kingsbury (penulis) dari Flagstaff, Arizona pada tanggal 18 Agustus 2020:

Tidak, county tidak mencantumkan real estat untuk dijual. Tapi agen real estate lokal melakukannya. Saya yakin daftar juga dapat ditemukan di Zillow.

Pat Fitzpatrick pada 17 Agustus 2020:

Apakah county memposting daftar properti yang tersedia? Artikel bagus, terima kasih sudah berbagi

Deb Kingsbury (penulis) dari Flagstaff, Arizona pada tanggal 20 Juli 2020:

Hai, Tommy. Ini berjalan terus, perlahan tapi pasti. Kami sedang mengerjakan proyek di sekitar properti tetapi belum memulai di rumah utama. Kami sedang mengerjakan rencana dengan arsitek off-grid yang berspesialisasi dalam rumah tenaga surya pasif.

Selamat berburu properti jika Anda memutuskan untuk melihat-lihat area tersebut. Kami senang di luar sana, terutama semua satwa liar.

Tommy pada 17 Juli 2020:

Terima kasih Deb, Posting Anda telah menjadi titik awal yang sangat membantu. Saya dan istri saya sedang mempertimbangkan untuk membeli tanah di utara Williams. Bagaimana proses pembangunannya?

Deb Kingsbury (penulis) dari Flagstaff, Arizona pada 12 Desember 2019:

Terima kasih, Michael! Saya senang tip dari pengalaman pribadi kami ini dapat membantu. Mungkin ada sesuatu - hal - yang saya lupakan atau abaikan, tetapi ini adalah permulaan.

Michael Duncan dari Jerman pada 11 Desember 2019:

Saat ini, lebih dari sebelumnya, tidak ada kekurangan penipuan dan penipuan yang tidak menyenangkan di luar sana, mengenai properti dan akuisisi real estat seperti yang kadang-kadang dilaporkan dalam program majalah berita seperti CBC Marketplace dan sumber media lainnya. Sayangnya, ini adalah keadaan yang kebetulan kita alami.

Oleh karena itu, seseorang benar-benar perlu memiliki pekerjaan rumah dan uji tuntas dengan benar sebelumnya, untuk menghindari konsekuensi mengerikan dari penipuan dan penipuan.

Untungnya, kiriman Anda di sini menunjukkan caranya! Saat ini saya sedang mempertimbangkan untuk membeli properti sendiri dan menurut saya wawasan yang Anda berikan di artikel ini bermanfaat. Terima kasih telah menyusun pengamatan dan tip ini!

Deb Kingsbury (penulis) dari Flagstaff, Arizona pada 10 Januari 2019:

Saya pasti akan berasumsi ada perbedaan negara bagian, belum lagi wilayah demi wilayah, terutama dalam hal kode dan persyaratan bangunan, termasuk untuk septic. Saya kira sebagian besar hal lainnya, seperti masalah akses hukum, undang-undang kemudahan dan sebagainya, akan sangat mirip jika tidak sama.

Liz Westwood dari Inggris pada 10 Januari 2019:

Ini adalah artikel yang menyeluruh dan bermanfaat bagi siapa pun yang berencana membeli tanah di AS. Apakah saya benar dalam berpikir bahwa beberapa peraturan mungkin berbeda tergantung pada lokasi Negara?