Hoas vs pemilik rumah: penegakan selektif

Apa itu Penegakan Selektif?

Itu terjadi, dan mungkin lebih dari yang Anda sadari. Anggota dewan (atau anggota dewan tertentu) akan menegakkan aturan dan regulasi untuk beberapa - tetapi tidak semua. Sesekali itu adalah balas dendam pribadi terhadap pemilik rumah atau penyewa mereka, dan itu dapat mengganggu kehidupan damai yang berhak mereka nikmati.

Presiden terakhir kami merajalela dengan penegakan selektif. Dia menginstruksikan perusahaan manajemen agar semua panggilan dirujuk kepadanya; apakah itu kunci kolam renang, permintaan perawatan, ruang sewa RV, sewa Clubhouse, dll. Teman-temannya menerima hak istimewa, dan jika dia tidak menyukai Anda, dia menyalahgunakan kekuasaannya untuk mengirimkan pemberitahuan pelanggaran. Dia pernah mengancam saya dengan pemberitahuan pelanggaran palsu - saat itulah saya memutuskan untuk mencalonkan diri sebagai Dewan dan menggulingkannya.

Bagaimana dengan anggota dewan lainnya, Anda mungkin bertanya? Dua orang mengundurkan diri sebagai protes karena mereka tidak ingin mengabdi bersamanya (kursi itu tetap kosong). Dua lainnya adalah teman "kuorum" dan mengizinkan dia untuk melakukan apa yang dia suka.

Saya pernah duduk di sidang juri atas gugatan HOA tentang penegakan selektif. Presiden dewan (mewakili HOA) menuntut pemilik rumah atas pelanggaran berulang. Pemilik rumah tinggal di seberang jalan dari Presiden. Mereka secara pribadi tidak menyukai satu sama lain, dan pemilik rumah menderita akibat penyalahgunaan kekuasaan. Presiden memasang kamera keamanan yang ditujukan ke rumah tetangga. Pelanggaran privasi yang mencolok saat merekam aktivitas pribadi. Pemilik rumah memenangkan kasusnya, tapi sayang sekali harus pergi ke pengadilan untuk kedamaian dan ketenangan.

Langkah Perlindungan Pertama: Ketahui Dokumen Pemerintahan Anda

Sebagian besar masalah yang muncul dalam HOA memiliki resolusi yang ditentukan dengan mengacu pada dokumen yang mengatur. Jika Anda mengenal mereka, Anda juga dapat menghindari situasi apa pun yang dapat menyebabkan kesusahan.

Saya menemukan bahwa sebagian besar pemilik rumah dan banyak anggota dewan bahkan tidak tahu apa yang ada dalam dokumen pemerintahan mereka.

Dokumen yang saya maksudkan mencakup Deklarasi Perjanjian, Ketentuan, dan Pembatasan (CC & Rs), Anggaran Rumah Tangga dan Peraturan & Regulasi.

Dokumen-dokumen yang terekam ini mengatur HOA dan membentuk struktur operasionalnya yang harus dipatuhi oleh semua pihak - dan di situlah letak kekuatan informasi dan pengetahuan.

Kovenan, Ketentuan, dan Batasan (CC & Rs)

Pikirkan CC & R sebagai "Konstitusi" yang biasanya dirancang oleh Pengembang komunitas. Ini berisi deskripsi properti; perbedaan antara "area umum" (dimiliki oleh semua pemilik rumah) dan unit hunian (dimiliki secara pribadi oleh pemilik rumah).

Ini juga akan mencakup kemungkinan fungsi HOA di masa depan, yang mungkin termasuk mengembangkan lebih banyak unit, merger, kemudahan, beberapa di antaranya merupakan elemen yang telah ditetapkan melalui pengembangan dan keberadaan HOA untuk jangka waktu tertentu.

CC & R juga akan mencakup mata pelajaran seperti pemilihan, penilaian, dan tugas asosiasi. Di sinilah Anda dapat memperoleh kekuatan informasi. Selain itu, kemungkinan besar akan menentukan pedoman arsitektur tentang persetujuan untuk renovasi atau peningkatan unit individu.

Pengetahuan tentang memahami CC & R akan membantu menghindari masalah perselisihan di masa depan.

Anggaran Rumah Tangga

Anggaran Rumah Tangga pada dasarnya berkaitan dengan Pejabat dan Anggota Dewan; istilah, tugas, rapat, pemilihan, dll. Biasanya menguraikan kekuasaan Dewan, dan proses untuk menegakkan pelanggaran. Banyak yang memerlukan "Pemberitahuan Penghargaan" dari dugaan pelanggaran sebelum menilai denda apa pun. Hal ini memungkinkan waktu pemilik rumah untuk memperbaiki ketidakpatuhan apa pun yang mungkin terjadi.

Perlu diingat, bahwa tidak menegakkan aturan membuat Asosiasi tampak tidak efektif, dan hal itu dapat memberikan kesan penegakan selektif yang sewenang-wenang. Itu tidak berarti Dewan tidak fleksibel. Mereka bebas membuat pengecualian jika diperlukan; menyimpan pengecualian ini untuk keadaan "luar biasa". Meskipun, negara bagian berbeda, tidak menegakkan aturan dapat membatalkannya.

Ingat, Anggaran Rumah Tangga harus berisi prosedur untuk masalah kepatuhan; memungkinkan pemilik rumah untuk mematuhi, menanggapi, dan hak atas sidang, jika diminta. Banyak pelanggaran yang pada dasarnya tidak disengaja karena kurangnya pengetahuan tentang dokumen yang mengatur.

Aturan & Regulasi

Pembuatan dan penerapan Aturan & Regulasi dilakukan oleh Anggota Dewan. Bahkan jika diberlakukan oleh dewan sebelumnya, anggota dewan baru biasanya memiliki kewenangan untuk mengubah, mengubah dan / atau membuat aturan baru. Ini harus untuk kepentingan komunitas dan dirancang untuk menangani masalah spesifik yang mungkin dimiliki Asosiasi dalam operasinya masing-masing.

Ini dapat mencakup penegakan parkir, jam kolam renang, penyewaan clubhouse, pemasangan satelit dan kabel, kebijakan hewan peliharaan, dan sebagian besar penggunaan fasilitas.

Menyangkal Penegakan Selektif

Salah satu pertimbangan terpenting bagi HOA dan anggota masyarakat adalah bahwa penegakannya wajar dan tidak diskriminatif. Perlu ada konsistensi dalam menegakkan dokumen yang mengatur Asosiasi. Ketika HOA mengambil tindakan atas dugaan pelanggaran, tindakan tersebut tidak boleh sewenang-wenang dan dengan cara yang wajar sesuai dengan prosedur dan proses yang diuraikan dalam dokumen yang mengatur.

Semua tindakan yang diambil terhadap pemilik rumah didokumentasikan dalam Risalah Rapat Eksekutif dengan suara dewan. Jika menghasilkan pemberitahuan pelanggaran, itu harus mengutip kode dugaan pelanggaran.

Jika ada perusahaan manajemen, sertakan mereka dalam korespondensi atau dokumentasi apa pun. Meskipun moto sebagian besar perusahaan manajemen adalah "kami mengambil arahan dari dewan;" pengelola komunitas berlisensi tidak ingin aktivitas yang tidak semestinya terlihat berlanjut setelah pemberitahuan diterima. Mereka menghargai lisensi mereka di atas segalanya.

Pilih pertempuran Anda. HOA memiliki sumber daya. Anggota dewan tidak mengeluarkan biaya apa pun untuk biaya hukum, atau biaya arbitrase atau mediasi yang meningkat. Sebagian besar juga memiliki polis asuransi D & O (Direktur & Pejabat). Artinya, klaim asuransi akan membayar biaya hukum, dan jika ditemukan kesalahan, perusahaan asuransi membayar tanggung jawab tersebut. Pengecualian biasanya terjadi jika tindakan tersebut memiliki niat yang disengaja atau jahat, yang sulit dibuktikan.

Sebagai pemilik rumah, Anda memiliki hak untuk melihat setiap / semua dokumen, laporan bank, laporan pelanggaran, risalah rapat, dll. Satu-satunya catatan yang biasanya tidak boleh diakses oleh pemilik rumah adalah informasi pribadi pemilik rumah lainnya, seperti penilaian hutang, beredar denda, informasi kontak individu, atau perjanjian sewa yang tercatat. Semua catatan dan dokumen lainnya terbuka untuk umum bagi pemilik rumah. Anda membayar biaya penilaian Anda; itu uangmu. Ya, Anggota Dewan adalah sukarelawan, tetapi memegang tanggung jawab fidusia untuk mematuhi dokumen yang mengatur.

Lindungi Diri Anda dari Pengganggu HOA

Jangan menjadi calon korban korupsi. Hadiri kelas pelatihan atau seminar tentang pengoperasian HOA. Cari tahu kapan pameran HOA berikutnya dijadwalkan, dan nikmati jaringan dengan pemilik rumah lain, anggota dewan, dan vendor. Ada juga berbagai kelas yang tersedia yang mencakup undang-undang negara bagian yang mengatur HOA (misalnya pemilihan HOA, proses denda, hak pemilik rumah, keuangan, dll.) Ini adalah cara yang baik untuk bertemu dengan berbagai pemimpin di industri dan mendapatkan nasihat gratis. Instruktur biasanya profesional di industri HOA, dan tersedia setelah kelas untuk menjawab pertanyaan atau wawasan khusus tentang masalah.

Ingat, ini adalah "industri", dan setiap orang memiliki tangan di saku pemilik rumah. Pastikan untuk memilih pertempuran Anda karena taruhannya bisa tinggi. Buku HOA Warrior mencakup banyak masalah mulai dari menantang Dewan Direksi hingga kisah mimpi buruk yang sebenarnya. Anda akan menemukan bahwa Anda tidak sendirian dan ada bantuan yang tersedia.

Pejuang HOA

pertanyaan

Pertanyaan: Bisakah HOA kami terus menyimpan gembok di kolam tanpa pemberitahuan kepada pemilik rumah tentang tanggal pembukaan? Kami tinggal di Arizona. Saya telah menulis email tetapi saya belum menerima balasan.

Jawaban: Dewan biasanya memiliki hak untuk menetapkan tanggal buka dan tutup kolam renang, serta jam buka. Anda mungkin akan menemukannya di Rules & Regulations dokumen yang mengatur Anda. Namun, saat ini, kolam kami juga dikunci karena Pedoman Departemen Kesehatan COVID-19. Lapangan Tenis kami juga ditutup; meskipun, mereka mungkin yang pertama buka terkait fasilitas kami.

Kumpulan Asosiasi kami dianggap "kolam umum" oleh Departemen Kesehatan. Kami telah melawan ini karena kami percaya ini harus diklasifikasikan sebagai kolam pribadi karena Anda memerlukan keanggotaan untuk digunakan (Pemilik Rumah / Penduduk menjadi keanggotaan). Tapi kalah dalam pertempuran itu. Jadi, kumpulan Anda mungkin berada di bawah pedoman Departemen Kesehatan, dan Dewan Anda harus mematuhinya. Lihat Panduan Departemen Kesehatan Negara Bagian Anda tentang bukaan kolam umum; lalu "lawan" pertempuranmu. Saya yakin banyak penghuni akan mendukung Anda. Kampanye email, panggilan telepon, dan petisi lainnya kepada Dewan dan / atau Perusahaan Manajemen Anda harus mendapat tanggapan.

Dengan semua yang dikatakan, Dewan harus memposting pemberitahuan di kolam dengan penjelasan tentang penutupannya dan tanggal pembukaan yang diantisipasi.

Pertanyaan: HOA saya tahu bahwa saya adalah satu-satunya pemilik kendaraan yang memenuhi syarat sebagai kemping, yang tidak diizinkan untuk diparkir di properti. Semua pemilik telah mengagumi kemping tersebut dan tidak memiliki masalah dengan itu sampai saya meminta agar HOA meminta pertanggungjawaban salah satu pemilik lain atas kebocoran air. Segera setelah permintaan itu, HOA memutuskan untuk memberlakukan aturan dilarang berkemah, mengetahui bahwa hanya saya yang akan terpengaruh. Bisakah ini dianggap penegakan selektif?

Jawaban: Anda menyatakan bahwa hanya Anda yang melanggar Rules & Regulations. Jadi secara teknis mereka tidak menyeleksi penegakan. Kedengarannya lebih pendendam. Namun, dengan demikian, bacalah dokumen pemerintahan Anda dan cari celah (yaitu, apakah mereka menawarkan "Lot RV" untuk memarkir mobil kemping).

Pertanyaan: Dapatkah HOA menghubungi ibu saya tentang masalah yang mereka hadapi dengan stiker kendaraan saya? Saya 34. Nama ibu saya ada di rumah tapi dia tidak tinggal di sini. Mobil itu 100% atas nama saya

Jawaban: Jika stiker kendaraan mengacu pada HOA (misalnya parkir, identifikasi, dll); lalu, ya, mereka bisa menghubungi ibumu. Pemilik rumah bertanggung jawab atas siapa saja (penyewa atau kerabat) yang tinggal di rumah mereka.

Pertanyaan: Dapatkah HOA memberlakukan standar subjektif pemeliharaan rumah?

Jawaban: Standar Subyektif? Apa pun yang dapat diberlakukan secara hukum oleh HOA harus ada dalam dokumen yang mengatur. Jadi, seorang anggota dewan tidak bisa hanya berkata, saya pribadi tidak suka ini, atau saya pikir ini atau itu perlu dilakukan, dll.

Jika rumah Anda membutuhkan perawatan EKSTERIOR, mintalah untuk melihat aturan atau regulasi perawatan rumah yang mereka coba terapkan. Seringkali HOA bertanggung jawab atas eksterior. Mereka tidak memiliki urusan di dalam rumah Anda - kecuali hal itu mempengaruhi tetangga (misalnya, pemanas air rusak dan air membanjiri rumah tetangga).