Bagaimana cara membeli tanah di Filipina

Mulai

Pertama dan terpenting, ada pembatasan kepemilikan untuk orang asing di Filipina. Anda dapat memiliki rumah atau kondominium tetapi tidak memiliki tanah tempat tinggalnya. Namun, Anda bisa mendapatkan sewa jangka panjang untuk tanah. Mereka yang berusia 35+ juga dapat memperoleh visa pensiun dengan menempatkan $ 50.000 USD atau yang setara di bank Filipina dan kemudian dapat menggunakan uang itu dalam investasi yang disetujui pemerintah (termasuk real estat).

Dalam kasus saya, saya menikah dengan seorang Filipina dan kami membeli tanah kami atas namanya. Nama saya ada di dokumen dan saya perlu memberikan informasi pribadi selain istri saya, namun hak saya sangat terbatas. Ini adalah sesuatu yang juga ingin diingat oleh calon mantan dan memastikan mereka membuat keputusan dengan bijaksana.

Rencana kami adalah membangun rumah di atas tanah yang kami miliki dan menyewakan rumah itu untuk jangka panjang kepada orang tua Amerika saya (yang akan kami sewa). Tentu saja, tergantung pada situasi Anda, Anda perlu membuat kesepakatan yang membuat semua pihak merasa nyaman. Mantan pasangan yang mencari rumah, kondominium, atau sewa tanah jangka panjang di Filipina akan terlayani dengan baik dengan bantuan teman, anggota keluarga, atau agen Filipina yang tepercaya.

Untuk mantan mitra advokat Filipina yang tepercaya, mungkin yang terbaik adalah menghindari proses pembelian tanah sebisa mungkin. Meskipun sebagian besar orang Filipina dapat dipercaya, seperti negara mana pun, ada yang tidak. Bukan hal yang aneh jika harga naik saat melihat orang asing.

Langkah Pertama: Periksa untuk Memastikan Pemilik Tanah Tempat Anda Membeli Memiliki Hak Asli

Kadang-kadang perjanjian tanah dan tempat tinggal di Filipina mencapai beberapa generasi. Segala sesuatunya menjadi lebih ketat dan teratur tetapi Anda mungkin masih mengalami situasi di mana hak milik tidak pernah ditransfer ke penjual untuk menghindari biaya terkait. Ini adalah situasi kompleks yang tentunya ingin Anda hindari. Jika penjual tidak memiliki hak milik asli untuk properti tersebut, lanjutkan pencarian Anda di tempat lain.

Langkah Kedua: Akta Penjualan, Ditandatangani dan Diaktakan

Setelah Anda menemukan tanah yang Anda inginkan dan telah menyepakati harga dengan penjual, Anda harus membaca akta penjualan dengan cermat dan menandatanganinya di depan notaris. Akta penjualan juga harus menyatakan apakah pembeli atau penjual bertanggung jawab atas pajak capital gain dan pajak materai dokumen. Notaris menetapkan biaya sendiri tetapi biaya normal sekitar 1% dari harga pembelian.

Pajak capital gain (6% dari harga pembelian) dan pajak stempel dokumen (1% dari harga pembelian) harus dibayarkan ke Biro Pendapatan Dalam Negeri (BIR) dalam waktu 30 hari setelah akta ditandatangani.

Langkah Ketiga: Certificate of Authorizing Registration (CAR) dan Tax Clearance (TCL) dari BIR

Setelah pajak capital gain dan pajak materai dokumenter dibayar, Anda perlu memproses CAR dan TCL di Bureau of Internal Revenue. Ini adalah prasyarat untuk transfer hak dan ada sedikit biaya yang terkait dengan langkah-langkah ini (sekitar 150 peso Filipina).

Kami mengalami masalah karena tanah kami menjadi bagian dari properti yang dibagi lagi. Kami perlu menindaklanjuti dengan BIR berulang kali sampai pengaturan antara penjual dan beberapa pembeli diklarifikasi.

Langkah CAR dan TCL ini membutuhkan waktu beberapa bulan untuk diselesaikan dan memerlukan beberapa kali kunjungan ke BIR. Istri saya dan ayahnya dapat menyelesaikan langkah ini, namun ada "pemecah masalah" yang juga akan menangani proses ini dengan biaya tertentu.

Langkah Keempat: Bayar Biaya Pengalihan Properti dan Pajak Pengalihan

Dengan sertifikat CAR dan TCL yang Anda miliki, Anda kemudian harus membayar biaya transfer dan pajak di kantor bendahara provinsi. Ini harus dilakukan SECEPATNYA karena ada biaya yang diberlakukan untuk setiap hari dari tanggal sertifikat CAR sampai tanggal pembayaran pajak transfer.

Selain CAR dan TCL, Anda juga perlu membawa yang berikut ini ke kantor bendahara (dapat berbeda menurut provinsi):

Langkah Lima: Daftar Perbuatan

Dengan biaya transfer dan pajak yang telah dibayarkan, Anda hampir siap untuk mendapatkan gelar Anda. Daftar Akta akan memiliki beberapa persyaratan yang harus Anda penuhi juga. Anda akan membutuhkan surat pernyataan publikasi, pernyataan tertulis mengenai kewarganegaraan pemilik mana pun (jika bukan warga negara Filipina), dan salinan judul dari pemilik.

Mungkin ada persyaratan lain seperti izin DAR (Departemen Pembaruan Agraria) jika tanahnya adalah pertanian, rencana pembagian yang disetujui jika tanah tersebut merupakan bagian dari subdivisi, dll.

Langkah Enam: Rayakan

Selamat! Anda sekarang memiliki hak milik yang ditransfer kepada Anda dan Anda adalah pemilik tanah yang bangga di Filipina. Ini merupakan perjalanan yang panjang dan berat, jadi luangkan waktu untuk bersantai dan nikmati surga Anda sendiri.

pertanyaan

Pertanyaan: Siapa yang akan membayar pajak capital gain dan pajak materai dokumen di Bureau of Internal Revenue (BIR)?

Jawaban: Umumnya pembeli akan membayar pajak capital gain dan pajak materai, kecuali jika disepakati lain dan ditentukan dalam akta jual beli.

Pertanyaan: Bagaimana saya dapat memverifikasi bahwa hak milik suatu tanah di Filipina adalah asli?

Jawaban: Judul harus dicap dengan stempel resmi pemerintah dan judul tersebut dapat diverifikasi lebih lanjut dengan memeriksa nomornya di Daftar Akta.

Pertanyaan: Bagaimana pembayaran dilakukan kepada penjual jika pembeli langsung membeli dari pemilik properti melalui agen?

Jawaban: Harga yang Anda setujui untuk membayar properti biasanya sudah termasuk biaya agen. Sebagai catatan tambahan, pastikan untuk menggunakan agen mapan yang dapat Anda percayai.

Pertanyaan: Dapatkah Anda memeriksa keaslian tanah atau hak milik dengan meminta salinan dari Register of Akta dan membuat perbandingan?

Jawaban: Ya. Meminta salinan judul dari Daftar Akta dan membandingkannya dengan judul penjual akan menjadi cara yang tepat untuk memastikan keasliannya.

Pertanyaan: Siapa yang akan membayar untuk mengesahkan akta penjualan, membayar biaya transfer properti, dan membayar pajak transfer?

Jawaban: Umumnya, pembeli akan membayar untuk mengesahkan akta penjualan (sekitar 1% dari harga properti). Pembeli juga akan membayar biaya properti dan pajak transfer kecuali dinyatakan lain dalam akta penjualan. Agen tersedia untuk membantu proses ini, tetapi seperti biasa, pastikan untuk menemukan agen yang memiliki reputasi dan dapat dipercaya.

Pertanyaan: Apakah pengalihan hak diperlukan sebelum pembayaran penuh dilakukan untuk tanah oleh pembeli atau pengacara pembeli?

Jawaban: Tidak. Mentransfer judul sebelum melakukan pembayaran tidak diperlukan. Jika seorang pengacara menasihati prosedur ini, detailnya perlu dinegosiasikan antara pengacara pembeli / pembeli dan harus disebutkan dalam akta penjualan (mungkin dengan perubahan akta penjualan yang ada).

Pertanyaan: Jika tanah atau properti diwarisi dari orang tua penjual (istri mewarisi properti dari orang tuanya, misalnya), siapa yang akan menandatangani akta jual beli?

Jawaban: Judul harus ditransfer ke nama pewaris mengikuti proses di sini: https: //www.lamudi.com.ph/journal/how-to-transfer -…

Kemudian, ahli waris berhak menandatangani akta jual beli tanah atau properti.

Pertanyaan: Kapan kita membutuhkan bantuan surveyor?

Jawaban: Saya akan merekomendasikan untuk mendapatkan tanah yang disurvei sebelum menandatangani Akta Penjualan. Pastikan batas-batas tanah ditandai dengan jelas dan tidak ada bangunan atau sumber sengketa lain yang tidak terduga. Ini dapat menyelamatkan seseorang dari banyak potensi sakit kepala dan relatif murah (biaya survei kami sekitar 5.000 peso atau kurang dari $ 100 USD). Untuk lot yang lebih kecil atau lebih besar, harga dapat bervariasi.

Pertanyaan: Siapa yang akan mempersiapkan akta jual beli saat membeli rumah di Filipina?

Jawaban: Akta jual beli harus disiapkan oleh pengacara yang berspesialisasi dalam real estat. Salah satu pihak dapat memperoleh dokumen akta penjualan, tetapi setiap pihak harus meminta agar dokumen tersebut ditinjau oleh pakar yang mewakili kepentingan mereka (atau pihak ketiga yang saling dipercaya).

Pertanyaan: Jika saya menjual setengah dari lot saya (400 meter persegi dari 800 meter persegi, misalnya), apakah saya perlu memberikan judul kepada pembeli?

Jawaban: Karena ini adalah transaksi yang lebih kompleks, saya sarankan Anda untuk menghubungi pengacara. Pada akhirnya, kedua belah pihak akan membutuhkan kepemilikan yang unik sebagai bukti kepemilikan porsi mereka atas lot yang dibagi.

Pertanyaan: Bisakah orang asing membeli tanah atas nama putranya yang Filipina?

Jawaban: Dengan asumsi anak laki-laki Filipina adalah warga negara Filipina, maka anak laki-laki tersebut akan dapat memiliki tanah dan menyewakannya kepada orang tua asing. Tanah tersebut bisa disewa selama 25 tahun dengan opsi perpanjangan 25 tahun lagi.

Pertanyaan: Berapa persen dari pajak properti yang harus saya bayar di Filipina?

Jawaban: Pajak properti di Filipina bervariasi menurut kota dan provinsi. Ini adalah persentase dari nilai yang dinilai (yang merupakan persentase dari nilai pasar wajar). Informasi lebih lanjut dapat ditemukan di https: //www.foreclosurephilippines.com/real-proper…

Pertanyaan: Apakah Anda menyewa pengacara untuk membantu Anda dalam proses tersebut?

Jawaban: Tidak. Untungnya, proses kami berjalan lancar dan putri penjual adalah pejabat pemerintah dan dapat membantu dengan detailnya.

Pertanyaan: Jika pembeli sudah berada pada langkah 5 (Daftar Akta), tetapi tidak dapat memperoleh izin DAR, dapatkah penjual membeli kembali tanah tersebut?

Jawaban: Secara optimal, akta penjualan akan menetapkan izin DAR sebagai bagian yang disyaratkan dari transaksi (dan menunda pembayaran hingga izin diperoleh atau menentukan pengembalian jumlah yang dibayarkan jika terjadi komplikasi). Jika tidak demikian, pembeli harus mendekati penjual terkait perubahan akta jual beli. Jika penjual tidak ingin mengembalikan jumlah yang telah dibayarkan, pembeli mungkin perlu menghubungi pengacara.

Pertanyaan: Apakah ada denda jika tidak membayar pajak capital gain dan pajak materai dalam waktu 30 hari? Jika ya, berapa harganya?

Jawaban: Ya, ada penalti untuk keterlambatan pembayaran. Jumlahnya akan tergantung pada variabel situasi khusus Anda. Untuk informasi lebih lanjut, saya ingin merujuk Anda ke artikel pajak capital gain oleh Garry S.Pagaspas https: //taxacctgcenter.ph/overview-of-capital-gain…

Pertanyaan: Apakah mungkin untuk mentransfer hak milik kepada pembeli yang membeli banyak dari ibunya jika hak milik atas nama ayah?

Jawaban: Ya. Di Filipina, properti dianggap dimiliki bersama oleh ibu dan ayah, sehingga transfer hak dimungkinkan.

Pertanyaan: Setelah kita membayar pajak yang ada dan memiliki akta penjualan yang diaktakan, apa langkah selanjutnya?

Jawaban: Langkah selanjutnya adalah membayar pajak capital gain di Bureau of Internal Revenue (BIR).

Pertanyaan: Bisakah kita membeli tanah dan membayar dengan mencicil?

Jawaban: Bisa membeli tanah dan membayar dengan mencicil. Rinciannya harus dituangkan dalam Akta Penjualan.

Pertanyaan: Apakah mungkin bagi pemilik untuk mentransfer hak milik kepada pembeli sebelum harga lot dibayar penuh?

Jawaban: Ya. Cara dan jangka waktu pembayaran dan pengalihan hak dapat disepakati dalam akta jual beli. Anda mungkin ingin meminta ahli hukum meninjau akta penjualan sebelum menyelesaikan perjanjian.

Pertanyaan: Bagaimana kita bisa mentransfer hak milik dan menentukan pajak apa yang perlu dibayar ketika kita membeli tanah?

Jawaban: Halo. Untuk mengamankan kepemilikan tanah, Anda perlu memproses transfer hak di Register of Akta. Anda dapat menegosiasikan siapa yang akan bertanggung jawab atas pajak dalam akta penjualan (yang Anda pilih untuk disiapkan oleh pengacara).

Pertanyaan: Jika penjual tanah di Phillippeans tidak berkomunikasi dengan pembeli mengenai pembagian sah dari sebuah properti, opsi apa yang dimiliki pembeli?

Jawaban: Dalam kasus ini, Anda memiliki beberapa opsi. Anda dapat menghubungi kapten atau ketua barangay (https://en.wikipedia.org/wiki/Barangay) untuk mendapatkan bantuan. Selain itu, seorang pengacara akan disarankan.

Pertanyaan: Bagaimana saya bisa menemukan perusahaan / agen real estat terkemuka untuk membeli tanah mentah di Leyte, Filipina?

Jawaban: Anda dapat memulai dengan menghubungi agen dari Lamudi (https://www.lamudi.com.ph/). Saat menelusuri Lamudi, harap cari tanda centang hijau dan indikasi bahwa agen atau agensi tersebut adalah mitra bersertifikat. Setelah melakukan kontak awal, Anda bisa meminta referensi dan testimoni tambahan.

Pertanyaan: Bisakah pemilik tanah Filipina yang menjadi warga negara Eropa secara legal menjual tanah mereka di Filipina?

Jawaban: Ya. Dalam hal ini, orang Filipina kelahiran alami yang ditentukan secara konstitusional yang kehilangan kewarganegaraan Filipina mereka melalui naturalisasi atau kewarganegaraan asing dapat mengajukan permohonan untuk mendapatkan kembali kewarganegaraan sesuai dengan Kewarganegaraan Ganda di bawah Undang-Undang Republik No. 9225 (RA 9225) https://www.philippineconsulatela.org / warga ganda…