Daftar Isi:
- Peringatan Cepat
- Jenis Hubungan Penyewa
- Tuan Tanah dan Penggusuran
- Apakah Subtenant Anda Legal?
- Apakah Sewa Rumah atau Apartemen Anda Terkendali?
- Bagaimana Saya Mengetahui Kapan Rumah Saya Dibangun?
- 15 Penyebab Justru Penggusuran di San Francisco
- Hanya Penyebab 1–4
- Cerita kita
- Bagaimana Melindungi Diri Anda dari Subtenant yang Buruk
- Contoh Perjanjian Subtenant
- Bacaan lebih lanjut
Dua teman sekamar saya dan saya baru-baru ini memiliki subtenant yang akan saya sebut sebagai Manusia yang Mengerikan. Orang ini konfrontatif, keras, sombong, dan tidak sopan; benar-benar brengsek. Dalam proses mencoba menyingkirkannya, kami belajar banyak tentang undang-undang penyewa dan penggusuran di kota asal kami, San Francisco.
Ini adalah keadaan Manusia Mengerikan yang meninggalkan kamarnya ketika dia akhirnya pindah.
Christy K.
Peringatan Cepat
Penggusuran sangat sulit di San Francisco. Undang-undang persewaan di dalam batas kota sangat berpihak pada penyewa. Undang-undang tersebut dimaksudkan untuk melindungi hak penyewa, tetapi undang-undang tersebut membuat hampir tidak mungkin bagi tuan tanah dan penyewa utama untuk menggusur penyewa bermasalah. Jika Anda memiliki alasan kuat untuk penggusuran, pastikan untuk melakukan semuanya sesuai pembukuan dan berkonsultasi dengan pengacara selama proses berlangsung untuk melindungi diri Anda dari tuntutan hukum.
Jika Anda tidak memiliki alasan kuat untuk penggusuran, taruhan terbaik Anda adalah menyelesaikan masalah secara pribadi dengan subtenant masalah Anda.
Jenis Hubungan Penyewa
- Cotenant: Cotenant adalah seseorang yang memiliki kedudukan yang sama dengan Anda sebagai penyewa. Jika dua orang atau lebih menyewa properti bersama dan semuanya menandatangani sewa, orang-orang itu adalah pemondok.
- Penyewa Utama: Penyewa utama adalah orang yang menandatangani sewa awal atau perjanjian dengan pemilik atau manajer properti. Semua orang di sewa awal adalah penyewa utama, dan mereka juga merupakan penyewa satu sama lain.
- Subtenant: Subtenant adalah orang yang menyewakan atau menyewa ruang dari salah satu atau semua penyewa utama. Penyewa tidak selalu memiliki perjanjian apa pun dengan pemilik atau pengelola properti (meskipun sebagian besar pemilik memerlukan persetujuan untuk setiap dan semua penyewa di properti mereka). Jika penyewa utama menyewakan lebih dari satu penyewa, penyewa tersebut juga merupakan penyewa satu sama lain.
Para pemegang kontrak tidak dapat saling menggusur, dan penyewa tidak dapat mengusir penyewa utama. Tetapi penyewa utama mungkin dapat mengusir penyewa dalam keadaan tertentu.
Tuan Tanah dan Penggusuran
Memberi tahu pemilik rumah tentang masalah tersebut mungkin tampak seperti cara termudah untuk mengusir penyewa, tetapi kenyataannya, pemilik atau manajer properti mungkin tidak dapat membantu. Seorang tuan tanah tidak bisa mengusir hanya satu orang. Bahkan jika Anda dapat membuktikan bahwa Anda memiliki Just Cause untuk mengusir subtenant Anda, tuan tanah Anda hanya dapat mengusir semua orang yang disewa, sehingga meniadakan persetujuan Anda dengan penyewa Anda.
Baik untuk memberi tahu pemilik atau manajer properti tentang masalah serius apa pun di antara teman sekamar, tetapi perjanjian penyewa adalah dengan penyewa utama, bukan pemilik, (meskipun pemilik mungkin telah memberikan persetujuan, memerlukan pemeriksaan latar belakang, dll) sehingga penyewa utama biasanya adalah satu - satunya yang dapat menggusur penyewa.
Apakah Subtenant Anda Legal?
Sebelum mencoba untuk mengeluarkan subtenant Anda, Anda perlu menentukan apakah dia menyewa secara legal atau tidak. Apakah Anda memiliki izin atau persetujuan dari tuan tanah atau manajer properti Anda untuk menyewakan properti? Apakah sewa Anda memberikan ketentuan untuk menyewakan?
Jika penyewa Anda menempati properti tanpa sepengetahuan atau izin pemiliknya, mencoba mengusirnya dijamin akan membuat Anda digusur juga. Selain itu, jika tuan tanah Anda mengetahuinya, dia mungkin dapat mengambil tindakan hukum terhadap Anda karena melanggar sewa, dan penyewa Anda mungkin dapat mengambil tindakan hukum terhadap Anda karena penggusuran yang salah.
Jika Anda berada di kapal ini, taruhan terbaik Anda adalah menyelesaikan masalah secara pribadi dengan subtenant Anda, atau pindah sendiri.
- Jangan mencoba menuduh anak buah Anda masuk tanpa izin atau mengklaim kepada pemilik bahwa dia melakukan jongkok secara ilegal. Jika penyewa dapat membuktikan bahwa dia telah tinggal di properti (dengan surat yang diterima, cek untuk sewa dan utilitas, dll) dia mungkin masih dapat mengambil tindakan hukum terhadap Anda karena penggusuran yang salah
- Jangan mencoba menjelaskan kepada subtenant Anda yang jika penyewa utama atau penyewa pindah, dia tetap harus pergi, sesuai dengan Undang-undang Sewa San Francisco, karena dia tidak memiliki perjanjian hukum dengan pemiliknya. (Pada dasarnya, jika mereka membuat hal-hal sangat buruk sehingga Anda pindah untuk menjauh dari mereka, mereka akan menjadi SOL untuk perumahan.)
Jika subtenant Anda mendapatkan persetujuan pemiliknya, seperti yang dilakukan The Horrible Human Being pada kami, teruslah membaca.
Apakah Sewa Rumah atau Apartemen Anda Terkendali?
Jika rumah atau apartemen San Francisco Anda dibangun setelah Juni 1979, Anda beruntung. Bangunan baru ini tidak tunduk pada undang-undang kendali sewa, dan proses penggusuran jauh lebih mudah. Anda harus dapat memberikan pemberitahuan yang benar kepada penyewa Anda dan kemudian memulai proses pengusiran hukum.
Jika rumah atau apartemen Anda di San Francisco dibangun sebelum Juni 1979, seperti milik kami sebelumnya, mengusir subtenant Anda akan jauh lebih sulit. Teruskan membaca untuk mengetahui lebih lanjut.
Bagaimana Saya Mengetahui Kapan Rumah Saya Dibangun?
- http://www.zillow.com/
Jika Anda tidak tahu kapan rumah Anda dibangun, Zillow adalah tempat yang baik untuk memulai. Ini memiliki tanggal yang diposting untuk banyak bangunan San Francisco. Cukup ketik alamat Anda, pilih hasil yang benar, dan cari tanggal di bawah "tahun dibangun".
Rumah dan apartemen khas San Francisco dibangun sebelum 1979, dan oleh karena itu berada di bawah undang-undang pengendalian sewa sesuai dengan Undang-undang Sewa San Francisco.
Mudflattop melalui Wikimedia Commons, Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported
15 Penyebab Justru Penggusuran di San Francisco
Jika rumah sewaan atau apartemen Anda di San Francisco dikendalikan sewa, inilah saatnya untuk lebih dekat dan pribadi dengan 15 Penyebab Justru Penggusuran. Penyebab yang bisa digusur ini adalah sisa harapan terakhir Anda. Mereka adalah HANYA cara Anda dapat secara legal mengusir:
- Penyewa telah berhenti membayar sewa, sering terlambat membayar, atau sering membatalkan cek
- Penyewa telah melanggar perjanjian sewa atau sewa dan gagal memperbaiki masalah dengan pemberitahuan
- Penyewa membuat gangguan, merusak properti, atau "menciptakan gangguan yang substansial terhadap kenyamanan, keamanan, atau kenikmatan pemilik atau penyewa lain di dalam gedung"
- Penyewa melakukan aktivitas ilegal di properti
- Perjanjian sewa atau sewa penyewa sebelumnya telah berakhir dan penyewa menolak perpanjangan dengan persyaratan yang sama atau setara
- Penyewa telah menolak akses pemilik ke properti (untuk perbaikan, perbaikan, dll)
- Penyewa utama pindah, meninggalkan subtenant tanpa persetujuan atau kesepakatan dengan pemiliknya
- Pemilik rumah ingin memindahkan dirinya atau kerabat dekatnya ke dalam unit selama 36 bulan berturut-turut atau lebih
- Pemilik rumah ingin menjual unit yang secara sah telah diubah menjadi kondominium
- Pemilik rumah berusaha menghancurkan unit atau mengeluarkannya dari pasar persewaan
- Tuan tanah ingin memindahkan sementara unit dari pasar sewa untuk "melakukan perbaikan atau rehabilitasi modal"
- Tuan tanah ingin melakukan "rehabilitasi substansial"
- Pemilik rumah ingin memindahkan seluruh bangunan dari pasar persewaan
- Pemilik rumah ingin memulihkan kepemilikan unit selama kurang dari 30 hari untuk menangani masalah cat timbal, seperti yang diwajibkan oleh Kode Kesehatan San Francisco
- Pemilik rumah ingin menghancurkan unit tersebut untuk membangun kembali
CATATAN: Jika pemilik juga tinggal di unit sewaan, dia dapat menggusur tanpa Just Cause. Jika Anda menyewa tempat di rumah pemilik rumah, pertimbangkan untuk meminta bantuannya.
Nomor 1–4 adalah satu-satunya kasus yang berlaku untuk hubungan antara penyewa utama dan penyewa. Nomor 5–15 harus ditegakkan oleh tuan tanah dan biasanya harus mengakibatkan penggusuran semua penyewa, termasuk penyewa utama (jadi jangan mencoba meyakinkan tuan tanah Anda untuk menegakkannya kecuali Anda setuju dengan ditendang juga).
Hanya Penyebab 1–4
Mari kita telaah Penyebab Justru satu per satu.
Hanya Penyebab # 1: Penyewa telah berhenti membayar sewa, sering terlambat membayar, atau sering membatalkan cek.
Jika subtenant Anda melanggar sewa dengan merokok di dalam unit, memelihara hewan peliharaan, melakukan perubahan yang tidak sah pada unit, dll, Anda mungkin memiliki alasan yang baik untuk penggusuran.
- Pastikan untuk mencatat kapan dan bagaimana penyewa Anda melanggar sewa. Anda mungkin perlu menggunakan informasi itu nanti jika dia mencoba melawan penggusuran.
- Keluarkan pemberitahuan 3 hari untuk memperbaiki atau mengosongkan.
- Jika dia tidak memperbaiki pelanggaran atau mengosongkan tempat, mulailah proses penggusuran hukum.
- Jika ia telah memperbaiki pelanggaran tersebut, Anda mungkin masih dapat melakukan pengusiran, tetapi Anda harus membuktikan bahwa subtenant biasa dan sangat melanggar sewa.
Just Cause # 3: Penyewa membuat gangguan, merusak properti, atau "menimbulkan gangguan besar pada kenyamanan, keamanan, atau kenikmatan pemilik atau penyewa lain di dalam gedung."
Sayangnya, ini yang paling sulit untuk diterapkan. The Horrible Human Being tidak membayar terlambat, melanggar sewa, atau melakukan sesuatu yang ilegal, tapi kami pikir pasti kami mendapatkannya dengan # 3. Dia terus-menerus memilih perkelahian verbal, membuat banyak suara, dan membuat kami terjaga sepanjang waktu. Kami berkonsultasi dengan pengacara tentang pengusirannya atas dasar ini. Pengacara menjelaskan bahwa karena bahasa # 3 sangat samar, pengadilan sangat enggan untuk menegakkannya.
- Pada dasarnya, untuk melakukan penggusuran dengan alasan ini, master tenant harus membuktikan bahwa subtenant membahayakan atau mengancam mereka dengan perilakunya atau membuktikan melalui catatan polisi bahwa subtenant telah sering melakukan keluhan kebisingan, menyebabkan gangguan rumah tangga, dll.
- Pengacara pada dasarnya mengatakan kepada kami untuk tidak repot-repot mencoba menggusur dengan Just Cause # 3 karena itu hanya akan sampai pada situasi yang dia katakan / katanya di pengadilan dan bahwa bukti harus sangat eksplisit dan memaksa untuk dapat digusur.
Just Cause # 4: Penyewa melakukan aktivitas ilegal di properti.
Jika penyewa Anda terlibat dalam perilaku ilegal di properti, Anda memiliki alasan yang sangat kuat untuk penggusuran.
- Kejahatan tersebut harus serius dan melibatkan unit (misalnya anak Anda membuat sabu di kamarnya atau terlibat dalam prostitusi di properti).
- Beri tahu pemilik dan polisi segera. Anda mungkin perlu membuktikan bahwa subtenant Anda melakukan aktivitas ilegal dan laporan polisi benar-benar satu-satunya cara untuk melakukannya.
- Berikan pemberitahuan 3 hari untuk mengosongkan.
- Jika penyewa belum meninggalkan properti dalam 3 hari, mulailah proses penggusuran resmi dengan pengadilan.
Cerita kita
Pada akhirnya, teman sekamar saya dan saya tidak memiliki alasan untuk mengusir Manusia Mengerikan. Tapi kami berkumpul dan semua memintanya untuk pindah. Dia setuju, entah karena dia tidak tahu bahwa kami tidak bisa menggusurnya secara legal atau karena dia hanya tidak ingin tinggal dengan 3 orang lain yang menolak untuk mentolerir perilakunya yang buruk. Dia meluangkan waktunya untuk mencari tempat baru, dan kami tidak berdaya untuk mempercepat prosesnya, tetapi setelah sebulan, dia akhirnya pindah.
(Bukan tanpa membuat hal-hal yang menyedihkan bagi kami, tentu saja. Dia meninggalkan kamarnya dengan kekacauan yang menjijikkan, berteriak di depan kami, menolak membayar sewa beberapa hari terakhirnya, dan membiarkan pintu depan rumah kami terbuka lebar ketika dia selesai pindah. Tapi kami semua bersulang untuk hari itu, kami sangat senang dia pergi.)
Bagaimana Melindungi Diri Anda dari Subtenant yang Buruk
Kami harus melalui pengalaman buruk dengan Manusia yang Mengerikan, tapi kami belajar banyak tentang hukum subletting dan penggusuran. Kami juga berkorespondensi dengan San Francisco Tenants Union melalui email dan mendapatkan beberapa saran bagus untuk memastikan bahwa situasi yang sama tidak pernah terjadi pada kami lagi. Berikut beberapa tip:
- Pastikan bahwa penyewa Anda disetujui oleh pemilik atau manajer properti Anda sebelum memindahkannya.
- Buat draf perjanjian subtenant tertulis di mana penyedia layanan Anda melepaskan haknya atas perlindungan Just Cause. Ini sepenuhnya legal dan memungkinkan master tenant untuk menggusur subtenant untuk alasan selain 15 Just Penyebab.
- Sertakan dalam perjanjian subtenant tertulis Anda bahwa bulan pertama tinggalnya di unit tersebut adalah percobaan , dan jika semua penyewa utama senang dengan situasinya, subtenant akan diizinkan untuk tetap tinggal, tetapi jika tidak, subtenant akan setuju untuk mengosongkan waktu itu.
- Menagih uang jaminan kepada penyewa, meskipun tidak diwajibkan oleh tuan tanah atau manajer properti Anda, dan termasuk contoh spesifik di mana sebagian dari uang jaminan dapat ditahan dalam perjanjian penyerahan Anda (misalnya untuk menutupi sewa yang belum dibayar, utilitas yang belum dibayar, kerusakan pada unit).
Contoh Perjanjian Subtenant
Ini adalah perjanjian yang saya gunakan untuk menyewakan sekarang. Pastikan perjanjian Anda ditandatangani dan diberi tanggal oleh subtenant dan semua tenant utama. Setiap orang harus memiliki salinannya sendiri yang ditandatangani dan diberi tanggal, dan pemilik mungkin menginginkan salinannya juga.
Perjanjian Subtenant untuk
Saya memahami bahwa saya dapat mengakhiri masa tinggal saya kapan saja dan untuk alasan apa pun asalkan saya memberikan pemberitahuan 30 hari kepada penyewa utama.
Saya memahami bahwa uang jaminan saya akan dikembalikan kepada saya setelah properti dikembalikan kepada penyewa utama, tetapi uang tersebut mungkin ditahan untuk kerusakan tempat, sewa yang belum dibayar, atau utilitas yang belum dibayar.
Saya mendengar dengan melepaskan hak saya untuk hanya menyebabkan perlindungan dan setuju bahwa saya dapat diusir untuk alasan apa pun termasuk alasan selain penyebab yang dapat digusur selama penyewa utama memberikan pemberitahuan 30 hari sebelumnya untuk mengosongkan tempat.
Saya setuju untuk membayar uang jaminan untuk satu kamar tidur dan sewa bulanan selama total sewa rumah tetap ada.
Saya memahami bahwa residensi saya di menunggu masa percobaan 1 bulan. Saya memahami bahwa tempat tinggal saya juga menunggu persetujuan dari manajer properti.
Saya memahami bahwa saya akan bertanggung jawab atas sebagian dari utilitas yang dibagi rata antara penghuni.
Bacaan lebih lanjut
- San Francisco Tenants Union
Halaman ini berisi penjelasan tentang 15 Penyebab Penggusuran.
- San Francisco Rent Board
Halaman ini menawarkan informasi lebih lanjut tentang Penyebab Justru penggusuran
© 2013 Christy Kirwan