Uji tuntas harus Anda lakukan sebelum membeli nota hotel

Apakah Anda memperoleh atau mempertimbangkan untuk berinvestasi dalam catatan hotel? Meskipun hotel adalah properti komersial, berinvestasi dalam catatan hotel berbeda karena Anda tidak hanya membeli catatan, tetapi juga memperoleh properti yang sebenarnya. Karena itu, Anda perlu melakukan uji tuntas yang ekstensif sebelum membeli catatan hotel. Meskipun ini bukan daftar uji tuntas yang lengkap, ini adalah awal yang baik untuk proses pembelian catatan hotel.

1. Lakukan pemeriksaan fisik di hotel

Ketika seorang investor membeli wesel hotel, mereka memperoleh wesel dan properti yang sebenarnya. Investor harus melakukan walk-through dengan kontraktor dan insinyur berpengalaman. Konfirmasikan bahwa semua aset hotel mematuhi undang-undang lingkungan dan izin penggunaan bersyarat yang dikeluarkan pemerintah.

2. Pastikan bahwa semua dokumen pinjaman ada

Sebelum membeli pinjaman hotel, konfirmasikan berapa kali pinjaman telah diberikan kepada pembeli pinjaman. Anda juga ingin mendapatkan file korespondensi penjual catatan. Bersamaan dengan informasi ini, carilah perjanjian manajemen hotel dan perjanjian kenyamanan atau subordinasi apa pun. Bekerja samalah dengan pengacara Anda untuk memastikan bahwa semua dokumen tugas sudah lengkap dan berfungsi dengan baik.

3. Pekerjakan seorang ahli zonasi untuk meninjau kepatuhan hotel

Selama proses uji tuntas, sebaiknya menyewa tim spesialis untuk mengevaluasi kondisi dan kepatuhan properti. Seorang spesialis zonasi, inspektur insinyur dan inspektur lingkungan harus menganalisis properti dan memberikan laporan temuan mereka. Misalnya, spesialis zonasi harus meninjau hak hotel, seperti mengonfirmasi bahwa jumlah ruang parkir sesuai dengan persyaratan zonasi. Seorang inspektur insinyur harus memberikan laporan tentang aspek fisik properti, termasuk pipa ledeng, kelistrikan, komputer, telepon dan sistem mekanis. Laporan insinyur juga harus merinci kondisi elemen struktur.

Seorang pengawas lingkungan harus mencari bahaya lingkungan saat ini dan potensial yang mungkin ada di dan dekat properti. Pengawas lingkungan juga harus memverifikasi apakah tanda properti dan hotel mematuhi semua hukum lingkungan dan izin penggunaan bersyarat yang dikeluarkan pemerintah. Papan nama juga harus diverifikasi bahwa itu sesuai dengan hukum lingkungan dan negara bagian.

4. Menganalisis operasi hotel

Analisis sistem hotel. Tinjau biaya pemeliharaan atau pengubahan konsep, protokol, dan sistem hotel. Beberapa pembeli catatan hotel memperbaiki atau melengkapi keuangan hotel jika hotel salah kelola. Perlu diingat bahwa beberapa pembeli hotel juga menerapkan sistem pengelolaan pendapatan, sistem reservasi, dan sistem penahanan biaya baru. Pertimbangkan biaya potensial ini saat menganalisis pembelian catatan hotel Anda.

5. Tinjau semua file karyawan dan masalah ketenagakerjaan

Konfirmasikan bahwa semua karyawan (termasuk pembantu rumah tangga, petugas kebersihan, dan tim manajemen), adalah pekerja resmi dan memiliki dokumentasi yang benar. Jika Anda menemukan ada pekerja yang tidak berdokumen, ada baiknya Anda mencari catatan hotel lain untuk dibeli. Pastikan Anda benar-benar menganalisis semua posisi karyawan, dari petugas kebersihan hingga manajer.

Selain itu, Anda harus melihat masalah serikat pekerja apa pun. Ini pasti diperlukan jika Anda membeli catatan merek hotel besar. Misalnya, jika hotel menjadi sasaran kampanye serikat pekerja, biaya operasional hotel dapat meningkat sebanyak 40%. Ini dapat menurunkan nilai catatan hotel Anda.

6. Tinjau persyaratan kepemilikan baru dengan pemilik waralaba hotel

Jika Anda mempertimbangkan untuk membeli hotel waralaba, verifikasi ketentuan merek dan persyaratan untuk kepemilikan baru. Beberapa pemilik waralaba mungkin mengharuskan penerima waralaba membayar kembali biaya waralaba yang belum dibayar sebagai kemungkinan untuk menggunakan merek tersebut. Beberapa pemilik waralaba hotel juga memerlukan biaya pembatalan untuk pemilik baru yang ingin memberhentikan dan menyewa operator baru.

Selain itu, pemilik waralaba mungkin memerlukan rencana perbaikan properti, yang dapat memengaruhi nilai wesel. Rencana peningkatan properti adalah rencana peningkatan untuk hotel. Terkadang digunakan untuk hotel agar tetap mematuhi undang-undang lingkungan dan pemerintah. Beberapa pemilik waralaba juga mengharuskannya agar penerima waralaba mengikuti standar merek hotel. Berikut ini adalah beberapa peningkatan umum:

Renovasi pada fasad eksterior - termasuk papan nama, atap, dan warna
Pembaruan ruangan dan lobi seperti pencahayaan dan perlengkapan
Fasilitas baru seperti kolam renang dalam / luar ruangan dan area kebugaran
Perluas atau tingkatkan parkir

7. Cari hak gadai tersembunyi di properti

Ketika Anda membeli catatan hotel, Anda tidak hanya membeli pinjaman tetapi Anda juga membeli properti yang sebenarnya. Oleh karena itu, pencarian hak gadai harus dilakukan di properti tersebut. Anda juga harus menjalankan penelusuran UCC untuk hak gadai tersembunyi. Hak gadai yang masih berlaku atas properti dapat menurunkan nilai uang kertas hotel. Seorang pengacara yang berpengetahuan luas harus dapat menyelesaikan pencarian hak gadai untuk Anda.

8. Tinjau keuangan hotel

Karena Anda akan membeli properti fisik bersama dengan catatan hotel Anda, Anda pasti ingin meminta pengacara dan / atau akuntan Anda untuk melakukan uji tuntas pada keuangan hotel. Informasi yang harus ditinjau adalah:

Laporan laba rugi bulanan, dengan jadwal pendukung
Hunian dan tarif harian rata-rata (selama 3 tahun terakhir)
Laporan laba rugi tahun berjalan saat ini, dibandingkan dengan tahun sebelumnya
Neraca yang diaudit (selama 5 tahun terakhir)
Tagihan pajak properti nyata dan pribadi selama 3 tahun terakhir
Laporan laba rugi tahunan yang diaudit, dengan jadwal pendukung penuh (selama 3 tahun terakhir)
Inventaris FF&E, persediaan, bahan habis pakai
Belanja modal (selama 5 tahun terakhir) dengan proyeksi pengeluaran saat ini
Salinan semua kontrak yang relevan, seperti perjanjian manajemen hotel, kontrak layanan, lisensi, izin, sewa, perjanjian tawar-menawar kolektif, dan semua dokumen yang merinci kewajiban yang akan ditanggung oleh pemilik hotel baru
Dokumen perlindungan asuransi, termasuk biaya premi, bahasa polis, dan tanggal kedaluwarsa

Kesimpulan

Jika dibeli dengan benar, catatan hotel bisa menjadi investasi yang menguntungkan. Seperti kebanyakan investasi, penting untuk mengingat tujuan dan sasaran yang ingin Anda capai. Membeli catatan hotel paling cocok untuk mereka yang memiliki pengalaman dan pengetahuan kepemilikan hotel. Jika Anda kekurangan ini, disarankan untuk membeli jenis catatan komersial lain. Jika Anda memang memiliki pengalaman di industri perhotelan atau perhotelan dan Anda merasa nyaman membeli catatan hotel, pastikan untuk menyewa pengacara berpengalaman yang dapat membantu Anda melalui proses akuisisi.