Cara membeli real estat dengan kurang dari $ 100 menggunakan reits

Chance Cox dari Pixabay

Bagaimana Memulai Berinvestasi di Real Estat Dengan DIRE

Ada banyak cara untuk berinvestasi dalam real estat fisik, namun kebanyakan dari cara tersebut melibatkan uang dalam jumlah besar dan melakukan investasi besar pada satu waktu. Bagi kebanyakan orang, rumah adalah investasi real estat terbesar dan bagi banyak orang mungkin cukup untuk dikhawatirkan. Jika Anda ingin berinvestasi lebih banyak di real estat atau mendiversifikasi portofolio Anda saat ini, mungkin sebagai bagian dari Roth atau IRA tradisional Anda, maka ada beberapa opsi bagus yang memungkinkan Anda memiliki real estat fisik tanpa perlu repot mengelola properti itu.

Salah satunya adalah melalui Real Estate Investment Trust (REIT). REIT adalah perusahaan yang harus memenuhi kriteria berikut di AS:

• Perusahaan REIT menginvestasikan setidaknya 75% dari total asetnya dalam real estat, uang tunai, atau Departemen Keuangan AS.
• Ini memperoleh setidaknya 75% dari pendapatan kotornya dari mengumpulkan sewa, dari bunga hipotek yang membiayai properti nyata, atau dari penjualan properti real estat.
• Ia membayar tidak kurang dari 90% dari penghasilan kena pajaknya kepada pemegang saham dalam bentuk dividen setiap tahun.
• Itu diakui sebagai entitas yang dikenakan pajak sebagai korporasi.
• Dikelola oleh dewan direksi dan / atau pengawas.
• Ini memiliki setidaknya 100 pemegang saham.
• Tidak lebih dari 50% saham DIRE dipegang oleh lima orang atau kurang.

Bagi saya sebagai investor, mungkin salah satu hal yang paling menarik tentang REIT adalah dividen yang mereka bayarkan, serta apresiasi modal, yang merupakan nilai saham yang meningkat dari waktu ke waktu.

Menurut Riset Zach, selama periode empat puluh tahun dari 1972 hingga 2012, pengembalian tahunan rata-rata dari REIT adalah 8,09%. Bagi saya, itu sama sekali bukan rekam jejak yang buruk. Tentu saja setiap investasi memiliki risiko, dan selama krisis keuangan tahun 2009, saham di beberapa REIT turun lebih dari 50% dalam semalam. Jika Anda seperti saya dan merupakan salah satu investor REIT saat itu, itu adalah pil yang sulit untuk diterima. Namun jika Anda memegang saham Anda, Anda akan melihat harga kembali ke level sebelum crash dan kemudian terus tumbuh dan mendapatkan dividen selama beberapa tahun terakhir.

Jenis REIT Apa yang Ada?

Jika saya telah menarik minat Anda dan Anda ingin berinvestasi di kerajaan real estat kecil Anda sendiri, maka ada banyak pilihan. Dalam banyak kasus, perusahaan REIT individu berfokus pada satu atau dua sektor, kantor medis dan rumah sakit, misalnya. Orang lain mungkin hanya membeli menara telepon seluler perumahan, atau gudang yang digunakan dalam distribusi produk atau untuk peternakan server komputer rumah. Ada REIT perumahan yang memiliki kompleks apartemen dan rumah sewa, serta yang memiliki pusat perbelanjaan dan bahkan papan iklan luar ruang. Akan sangat melelahkan untuk mencoba dan memilih sektor yang Anda rasa paling nyaman, karena masing-masing memiliki risiko tersendiri.

Untuk mempermudah diversifikasi, ada ETF atau Exchange Traded Funds, yang dijual di pasar saham utama, dan yang dengan sendirinya berisi saham dari sejumlah perusahaan REIT. Salah satu ETF favorit saya adalah yang dibuat oleh Vanguard, Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Ini memiliki rasio biaya 0,12% yang sangat wajar, dan pada 12/20/2020 memiliki pengembalian rata-rata sepuluh tahun lebih dari 8%. Sejak tanggal saya menulis artikel ini, satu saham VNQ dapat dibeli seharga $ 86,76.

Penghalang untuk masuk dalam jenis investasi real estat ini sangat rendah, apalagi sekarang perusahaan pialang online seperti Charles Schwab telah menghilangkan semua biaya untuk membeli dan menjual saham. Dalam beberapa kasus, jumlah untuk membuka akun perantara hanya $ 100. Jika Anda telah memperoleh penghasilan, atau memiliki pasangan yang demikian, Anda mungkin dapat menginvestasikan antara $ 5.000 hingga $ 7.000 ke Roth IRA, dan kemudian tidak pernah membayar pajak lagi atas pendapatan dan apresiasi harga saham atas investasi Anda. Dalam kasus saya sendiri, saya berinvestasi dalam ETF melalui Roth IRA saya. Seolah-olah Anda hanya membayar pajak atas benih, dan kemudian dapat memanen buah dari pohon yang tumbuh dari benih itu tanpa pajak, selama sisa hidup Anda.

Semuanya mungkin terdengar bagus, tetapi apakah ini cara terbaik untuk menginvestasikan semua uang Anda? Sebagian besar pakar keuangan akan menyarankan agar Anda tidak meletakkan semua telur Anda dalam satu keranjang, dan sebaliknya merekomendasikan Anda mendiversifikasi tabungan atau pensiun Anda atas sejumlah investasi, seperti obligasi, saham, CD bank, dan bahkan emas fisik. Ketika Anda mendekati usia pensiun, strategi investasi Anda harus menjadi lebih konservatif, karena Anda memiliki lebih sedikit waktu untuk menebus kerugian pasar.

Setiap skenario investasi berbeda, dan beberapa penasihat menyarankan setidaknya 10% dari portofolio diinvestasikan di real estat. Persentase itu mirip dengan kepemilikan saya di REITs dan REIT ETFs.

Bagaimana REIT Dibandingkan dengan Real Estat Sebenarnya sebagai Investasi?

Sangat sulit untuk membandingkan berinvestasi dalam REIT atau REIT ETF dengan membeli sebidang real estat fisik. Bagi banyak investor cerdas, memiliki properti sendiri bisa menjadi proposisi yang jauh lebih menguntungkan. Jika Anda hanya dapat menggunakan sejumlah kecil uang Anda sendiri untuk membiayai sebuah properti, dan kemudian menyewakannya dengan jumlah yang membayar hipotek itu setiap bulan bersama dengan biaya pemeliharaan, maka Anda akan mendapatkan hasil yang sama sekali berbeda daripada jika Anda akan menginvestasikan jumlah yang sama ke dalam REIT. Pada akhir hipotek Anda, penyewa Anda akan membayar bagian terbesar dari biaya investasi Anda, dikurangi pengeluaran apa pun yang Anda miliki, termasuk waktu Anda.

Perbandingan ini, REIT versus real estat fisik, adalah perbandingan apel-ke-jeruk. Namun demikian, hal ini cukup banyak diulang di situs keuangan seperti "The Motley Fool" dalam artikel dengan judul seperti "REIT vs Memiliki Real Estat Anda Sendiri". Meskipun dalam banyak kasus Anda bisa keluar lebih jauh dengan membeli properti sendiri, risikonya tidak sama untuk kedua aset tersebut, dan keduanya tidak bisa dibandingkan secara langsung. Misalnya, pasar real estat lokal Anda mungkin mengalami koreksi besar, seperti yang disebabkan oleh majikan lokal yang meninggalkan kota, atau, mungkin Anda tidak beruntung dan mendapatkan penyewa yang berulang kali melakukan kerusakan properti yang mahal pada persewaan Anda. (Berada di sana, dan harus menghadapinya sendiri.) Imbalan Anda, serta risiko Anda, terkonsentrasi ketika Anda memiliki properti sendiri.

Vanguard fund yang kami sebutkan, VNQ, memiliki lebih dari 180 REIT yang berbeda, yang pada gilirannya dapat memiliki ratusan properti berbeda yang tersebar di ratusan kota dan negara bagian. Jika penurunan terjadi di satu area atau jika penyewa berhenti membayar di suatu tempat, konsekuensi investasi Anda tidak akan seburuk jika Anda memiliki properti yang sebenarnya.

Saya tidak menentang kepemilikan properti sewaan; Saya sangat menyukainya, dan memiliki properti pendapatan sendiri. Namun, pada saat ini dalam hidup saya, saya tidak lagi memiliki sewa apa pun dan tidak ingin lagi menagih sewa dari penyewa yang terlambat membayar, atau khawatir tentang kondisi atap, HVAC, atau pemanas air. Selain itu, karena krisis COVID-19, kota tempat saya tinggal, Austin, TX telah memberlakukan moratorium penggusuran selama beberapa bulan. Sementara saya sangat bersimpati dengan orang-orang yang tinggal di rumah ini dan tidak mampu membayar sewa, saya juga bersimpati kepada tuan tanah, banyak dari mereka adalah investor kecil yang mungkin sendiri mengalami kesulitan melakukan pembayaran hipotek atas properti yang belum mereka kumpulkan. sewa dalam beberapa bulan.

Untuk ketenangan pikiran saya sendiri, saya memilih untuk membuat dana pensiun saya terdiversifikasi di antara beberapa kelas aset yang berbeda, termasuk REIT ETF, daripada harus berurusan dengan penyewa seiring bertambahnya usia. Jika Anda memahami risikonya, dan menginginkan cara lain untuk mendiversifikasi investasi Anda, Anda dapat mempertimbangkan untuk menambahkan REIT dan REIT ETF ke portofolio Anda sendiri. Namun, seperti halnya investasi apa pun, konsultasikan dengan profesional investasi Anda terlebih dahulu sebelum membuat keputusan apa pun.

Sumber

Sumber artikel ini meliputi:

Investopedia, Zacks Research,

© 2020 Nolen Hart