Pengantar Perwalian Investasi Real Estat (Reit) dan Kemitraan Terbatas Master (MLP)

Artikel ini membuat pemahaman REIT dan MLP menjadi mudah.

Trent Szmolnik

Apa itu REIT?

A Real Estate Investment Trust, atau REIT, adalah perusahaan yang membantu membiayai real estat dengan tujuan menghasilkan pendapatan. Beberapa REIT juga memiliki properti real estat. REIT sangat mirip dengan reksa dana dalam hal modelnya, karena REIT memberikan aliran pendapatan dengan banyak diversifikasi kepada investornya. REIT membayar hampir semua pendapatan yang mereka terima sebagai dividen kepada pemegang saham. Para pemegang saham menanggapi dengan membayar pajak penghasilan yang melekat pada dividen tersebut.

REIT adalah cara yang luar biasa bagi orang untuk menambahkan properti real estat skala besar ke dalam portofolio mereka, sama seperti mereka menaruh uang mereka di industri lain melalui pembelian saham. Ketika saham berkinerja baik selama kuartal tertentu, pemegang saham mendapat untung melalui peningkatan harga saham dan / atau dividen. Hal yang sama terjadi dengan REIT. JIKA investasi mereka berkinerja baik pada tahun tertentu, pemegang saham mereka diuntungkan.

REIT diperdagangkan di bursa saham utama dengan cara yang sama seperti saham biasa, tetapi ada juga beberapa REIT yang sepenuhnya bersifat pribadi dan tidak terdaftar. Ketika mengacu pada REIT, kita biasanya berbicara tentang REIT Ekuitas atau REIT Hipotek. Ekuitas DIRE dirancang untuk menghasilkan pendapatan melalui penagihan sewa atas properti atau penjualan properti tersebut. Hipotek REIT menghasilkan uang dengan berinvestasi dalam hipotek atau sekuritas terkait hipotek. Hipotek terkait dengan properti komersial atau residensial.

Dalam perekonomian saat ini, REIT memainkan peran utama dalam perekonomian. Mereka terhubung dengan banyak tempat, seperti apartemen, rumah sakit, industri, panti jompo, pusat perbelanjaan, lokasi penyimpanan jangka panjang, perumahan untuk mahasiswa dan banyak lagi. Studi oleh perusahaan konsultan menunjukkan bahwa REIT memiliki properti di setiap negara bagian di Amerika Serikat, bersama dengan lebih dari 30 negara berbeda di seluruh dunia.

Tapi bagaimana perusahaan memenuhi syarat untuk diklasifikasikan sebagai DIRE? Mereka harus menginvestasikan minimal 75 persen dari aset yang mereka miliki di real estat. Selain itu, 75 persen atau lebih pendapatan mereka harus berasal dari sewa yang diperoleh atas properti mereka, bunga atas hipotek tempat mereka berinvestasi, atau dari properti yang mereka jual.

REITs juga harus membayar 90 persen atau lebih dari penghasilan kena pajak mereka kepada pemegang saham sebagai dividen. Mereka adalah entitas kena pajak yang dikelola oleh dewan direksi atau dewan pengawas. Mereka harus memiliki setidaknya 100 pemegang saham, dan lima atau kurang pemegang saham tidak boleh memiliki lebih dari 49 persen saham di pasar.

Apa itu MLP?

Kemitraan Terbatas Master, atau MLP, adalah bentuk kemitraan terbatas yang diperdagangkan di pasar saham. Kemitraan Terbatas Master memiliki jenis mitra: mitra terbatas dan mitra umum. Mitra terbatas bertanggung jawab untuk memberikan modal kepada MLP, sementara mereka juga menerima sebagian dari arus kas MLP sebagai distribusi pendapatan. Sementara itu, partner umum bertanggung jawab untuk menangani urusan MLP, sedangkan gaji mereka terkait dengan kinerja entitas selama menjalankan tugasnya.

Dalam istilah hukum, kemitraan didefinisikan sebagai MLP ketika kemitraan mendapatkan setidaknya 90 persen arus kasnya dari komoditas, sumber daya alam, atau usaha real estat. MLP adalah peluang investasi yang menarik bagi individu karena memberikan manfaat pajak dari persekutuan komanditer, sekaligus memberi investor likuiditas untuk membeli perusahaan publik. Manfaat pajak mengacu pada fakta bahwa perusahaan tidak diharuskan membayar pajak atas uang yang mereka hasilkan, tetapi dividen yang diterima oleh pemegang saham dikenai pajak.

Di Amerika Serikat, MLP memainkan peran besar dalam infrastruktur energi bangsa. MLP bertanggung jawab atas transportasi, penyimpanan, dan pemrosesan berbagai hidrokarbon, seperti minyak, gas alam, cairan gas, dan produk olahan lainnya. Pikirkan MLP ini sebagai sistem jalan raya nasional, di mana mobil membayar "tol" setiap kali mereka melakukan perjalanan dari satu negara bagian ke negara bagian lain. MLP yang terlibat dengan infrastruktur energi menghasilkan pendapatan tetap melalui tol yang dibayarkan oleh perusahaan yang perlu mengangkut hidrokarbon dari sumber ke pelanggan.

Yang menarik adalah fakta bahwa pendapatan yang dihasilkan oleh MLP tidak selalu bergantung pada harga minyak atau gas alam selama kuartal atau tahun tertentu. Bahkan ketika harga gas sangat rendah, pengorbanan komoditas tidak berubah — karena tol terkait dengan volume yang dikirim. Manfaat lain untuk MLP yang terkait dengan energi adalah lindung nilai inflasi bawaan dalam sebagian besar kontrak tol. Biaya pengangkutan hidrokarbon meningkat setelah beberapa tahun, untuk mengimbangi inflasi dalam perekonomian negara.

Berinvestasi di REIT

Cheniere Energy Partners LP

Cheniere Energy Partners, LP adalah kemitraan terbatas yang dibentuk oleh Cheniere Energy, Inc. Perusahaan beroperasi melalui operasi pencairan dan regasifikasi di segmen terminal LNG Sabine Pass.

Risiko Berinvestasi di REIT dan MLP

Meskipun REIT dan MLP berbeda dalam cara penyusunannya, premis keduanya sangat mirip. Mereka membayar sebagian besar kemenangan mereka kepada pemegang saham atau investor mereka. REIT diwajibkan secara hukum untuk memberikan setidaknya 90 persen dari pendapatan mereka kepada pemegang saham, yang berarti mereka hanya memiliki sedikit ruang gerak selama kuartal atau tahun tertentu. Ketika semuanya berjalan baik, investor mungkin melihat dividen yang signifikan. Tetapi jika REIT mengalami mantra yang buruk, itu bisa mengakibatkan kegagalan total. Dan REIT yang terkait dengan sekuritas hipotek sering kali memotong dividen yang mereka bayarkan ketika suku bunga naik atau tingkat gagal bayar hipotek naik.

Investasi REIT selalu berisiko ketika pasar real estat menghadapi penurunan. Penting bagi investor yang memasukkan uang mereka ke dalam REIT untuk memiliki pemahaman tentang bagaimana pasar real estat negara itu berjalan. Saat berinvestasi di MLP, penting bagi investor untuk melihat melampaui dividen yang tinggi. Umumnya disarankan untuk mencari MLP dengan riwayat panjang memiliki cukup uang tunai. MLP ini jauh lebih kecil kemungkinannya untuk gagal.

Bahkan dengan REITs, adalah ide yang baik untuk melihat sejarah pembayaran dividen, karena itu lebih penting daripada satu atau dua tahun dari 15 atau 16 persen hasil dividen. Kadang-kadang menggunakan REIT dengan membayar tujuh atau delapan persen hasil dividen selama sepuluh tahun berturut-turut adalah cara yang harus ditempuh, karena mereka memiliki rekam jejak dalam mempertahankan kesuksesan mereka.

Grafik harga Realty Income Corporation (O).

Manfaat REIT

Ada beberapa alasan utama mengapa investor mungkin ingin memasukkan uang mereka ke dalam REIT. Diversifikasi adalah bonus yang sangat besar, karena REIT sering menunjukkan sedikit korelasi dengan kinerja pasar saham. Dan dividen yang dibayarkan oleh REIT sangat besar, jika dibandingkan dengan yang dibayarkan oleh saham tradisional. Mereka juga sangat mudah untuk membeli dan menjual, yang menarik bagi investor yang mungkin hanya ingin memiliki REIT untuk waktu yang singkat.

Analisis statistik telah menunjukkan bahwa banyak REIT yang terdaftar di bursa saham mengungguli S&P, Dow Jones dan NASDAQ. Mereka juga sangat transparan, karena mereka harus mengikuti ketentuan peraturan yang sama dengan perusahaan publik lainnya. Pelaporan keuangan mereka juga identik dengan perusahaan yang menempatkan sahamnya di pasar.

Manfaat MLP

Kebanyakan MLP menawarkan hasil dari enam sampai tujuh persen, sementara mereka juga menghasilkan arus kas yang stabil dan konsisten setiap tahun. Distribusi uang tunai yang disediakan oleh MLP cukup mudah diprediksi, yang sangat bagus untuk investor yang mencari stabilitas. Karena MLP tidak dibebani oleh pembayaran pajak, mereka memiliki biaya modal yang jauh lebih rendah daripada kebanyakan perusahaan lain. MLP dapat mengejar usaha yang mungkin dianggap tidak layak oleh entitas kena pajak.

Capital gain merupakan salah satu keuntungan terbesar bagi perusahaan untuk beralih ke struktur MLP. Alih-alih menghadapi pajak berganda, yang biasa terjadi pada perusahaan, MLPS hanya dikenakan pajak saat distribusi diterima.

Konsekuensi Pajak — MLP

MLP dikenakan pajak atas pengembalian modal, sementara investor harus berurusan dengan formulir pajak K-1 saat mereka memiliki MLP. Ini adalah sarana persiapan pajak yang rumit, tetapi ada banyak akuntan atau formulir pajak online yang dapat membantu membuat prosesnya sedikit lebih mudah.

Negatif lain tentang MLP adalah bahwa mereka tidak cocok dengan IRA karena UBTI, atau pendapatan kena pajak bisnis yang tidak terkait. MLP sering kali menghasilkan jenis pendapatan ini melalui operasi mereka. Jika kepemilikan yang Anda miliki cukup besar untuk menghasilkan tagihan pajak UBTI lebih dari $ 1.000, Anda mungkin harus membayar pajak di UBTI, meskipun MLP ditempatkan di akun penangguhan pajak Anda.

Tetapi MLP juga memiliki banyak keuntungan pajak. Biarlah Anda membeli unit senilai $ 100.000 di MLP. Selama tahun pertama, Anda diberi $ 6.000 dalam distribusi triwulanan. Ketika tahun berakhir, Anda mengetahui bahwa distribusi ini memiliki total pendapatan $ 6.000 dan depresiasi $ 5.000. Anda akan mengurangi $ 5.000 dari $ 6.000 untuk mendapatkan jumlah yang akan Anda bayar pajak - $ 1.000. Bahkan jika Anda termasuk dalam kelompok pajak yang sangat tinggi yang mengenakan pajak 50 persen, Anda hanya akan membayar pajak $ 500 atas pendapatan $ 6.000.

Konsekuensi pajak MLP lebih dipahami dengan melihat pengembalian modal dan biaya dasar. Pengembalian modal adalah pembayaran sekuritas, seperti REIT atau MLPS, yang dilakukan kepada investor dari dana yang bukan berasal dari pendapatan bersih mereka. Dasar biaya mengacu pada harga asli aset untuk tujuan pajak, disesuaikan dengan dividen atau distribusi apa pun. Kadang-kadang disebut dasar pajak. Saat membayar pajak, investor dapat menentukan capital gain mereka, yang mengacu pada perbedaan antara dasar biaya dan nilai pasar aset saat ini.

Dengan MLP, Anda tidak perlu langsung membayar pajak atas kepemilikan Anda - sebagai gantinya Anda dapat menguranginya dari dasar biaya. Tetapi jika Anda menjual unit MLP, Anda harus membayar pajak atas unit yang terjual. Jadi berpegang pada MLP untuk jangka panjang masuk akal bagi banyak investor, karena mereka dapat menunggu basis biaya mereka mencapai $ 0, yang berarti pajak mereka ditangguhkan secara permanen.

Konsekuensi Pajak — REIT

Sementara prospek REIT yang tidak dikenai pajak atas keuntungan mereka menarik bagi investor, mereka harus ingat bahwa pajak penghasilan jatuh tempo atas dividen yang mereka terima. Selain itu, REIT harus berurusan dengan pajak properti atas berbagai kepemilikan mereka. Untuk beberapa REIT, pajak properti dapat mencapai 25 persen dari biaya operasional.

Dividen yang dibayarkan oleh REIT dikenai pajak sebagai pendapatan biasa kepada pemegang saham. Tetapi ada kasus di mana dividen dianggap sebagai dividen yang memenuhi syarat, yang menghasilkan pajak capital gain. Sebagian besar pemegang saham REIT hanya akan membayar tarif pajak marjinal tertinggi atas dividen mereka. Nyatanya, beberapa dividen yang dibayarkan oleh REIT mungkin memenuhi syarat sebagai pengembalian modal yang tidak dapat dikenai pajak, yang menangguhkan pajak atas unit-unit tersebut sampai unit tersebut dijual oleh pemiliknya. Pembayaran tak kena pajak seperti itu akhirnya mengurangi dasar biaya untuk unitholder.

Berinvestasi di MLP

Ada banyak cara bagi investor untuk menaruh uangnya di MLP. Salah satunya melalui ETF, atau Exchange-Traded Fund, MLPs. Dana yang diperdagangkan di bursa adalah sekuritas yang dapat dipasarkan yang melacak indeks, seperti komoditas, obligasi, atau dana indeks. Berbeda dengan reksa dana, ETF diperdagangkan di bursa saham.

ETF MLP adalah cara yang bagus bagi investor untuk mengambil beberapa risiko bisnis yang terkait dengan membeli MLPS tunggal, sementara juga memberi mereka manfaat pajak terkait dana yang diperdagangkan di bursa. Tetapi MLP ETF seringkali cukup mahal, yang merupakan sesuatu yang harus diwaspadai oleh investor.

Jika investor tidak ingin terjun ke ETF MLP, mereka juga dapat mempertimbangkan reksa dana yang memegang MLP. Reksa dana yang menginvestasikan uang mereka di MLP akan memungkinkan investor untuk menunda pembayaran pajak mereka atas pendapatan yang didistribusikan sampai investasi tersebut dijual. Keuntungan ini memenuhi syarat sebagai keuntungan jangka panjang, yang menghasilkan tarif pajak yang lebih rendah daripada keuntungan modal jangka pendek.

Reksa dana juga merupakan pilihan yang bagus karena sifatnya yang dikelola. Memiliki manajer reksa dana yang memilih MLP untuk dimasukkan ke dalam dana dapat membuat perbedaan besar untuk mengurangi risiko aset ini. Terlalu banyak investor yang berpikir semua MLP diciptakan sama. Sementara investor harus membayar biaya pemeliharaan untuk manfaat ini, ada baiknya mempertimbangkan sisi positifnya.

Penolakan

Artikel ini hanya untuk informasi dan pendidikan. Ini bukan merupakan pengesahan saham tertentu untuk dana. Konsultasikan dengan broker saham atau penasihat keuangan Anda sebelum membeli dan menjual saham.