Investasi real estat perumahan dan komersial 101

Investasi Real Estat

Investasi real estat bisa tampak menakutkan bagi yang belum tahu. Langkah pertama dan satu-satunya untuk memiliki properti yang akan dilakukan sebagian besar orang Amerika adalah dengan membeli rumah — dan itu cukup menantang tanpa menambah kerumitan! Lagi pula, siapa yang waras yang akan mendaftar lebih banyak untuk pembayaran hipotek, biaya asuransi, dan biaya pemeliharaan?

Sebagai jawabannya, Anda hanya perlu melihat tingkat apresiasi historis yang terlihat pada investasi pasar real estat (sekitar 9% per tahun selama tiga puluh lima tahun terakhir). ¹ Ini masuk akal karena pekerjaan diciptakan seiring pertumbuhan ekonomi. Pertimbangkan bahwa populasi AS duduk di sekitar lima juta jiwa dua ratus tahun yang lalu. Satu abad yang lalu, ada (kurang lebih) tujuh puluh lima juta orang yang tinggal di negara kita. Saat ini, jumlah itu telah berlipat empat, dan lebih dari tiga ratus juta orang sekarang menyebut AS sebagai rumah — dan Anda dapat berasumsi dengan aman bahwa kebanyakan dari orang-orang itu akan membutuhkan dua hal pada suatu saat: tempat untuk bekerja dan tempat untuk hidup! ^2,3 Kebetulan, kedua hal itu membutuhkan real estat.

Secara umum, penciptaan rumah dan pekerjaan baru yang berkelanjutan di negara kita akan mengharuskan kita untuk memanfaatkan pasokan tanah yang terbatas yang dapat kita akses. Ketika jumlah (penawaran) dari tanah ini menurun, bahkan ketika kebutuhan untuk itu tumbuh (permintaan), harga-harga naik semakin tinggi. Ingatkah Anda ketika Anda kembali ke sekolah dasar, mempelajari tentang ekspansi Great Westward di tahun 1800-an? Pada masa itu, Pemerintah Federal benar-benar memberikan tanah kepada warga yang setuju untuk hidup dan mengerjakan tanah itu sebagai gantinya. Mereka mampu menjadi dermawan karena persediaan tanah pada saat itu sangat melebihi permintaannya.

Tidak lagi demikian — dan seperti halnya dengan sumber daya terbatas mana pun — harga akan terus naik seiring dengan bertambahnya populasi manusia, yang mendorong konsumsi persediaan tetap kami atas tanah yang dapat dibangun. Dengan demikian, individu yang cerdas akan melihat real estat sebagai investasi yang baik. Namun, ini tidak berarti bahwa pasar real estat kebal terhadap pasang surut yang dialami pasar keuangan. Jauh dari itu! Faktanya, kebanyakan orang yang tidak menemukan kesuksesan dalam investasi real estat adalah mereka yang bereaksi berlebihan terhadap fluktuasi jangka pendek, dan berusaha untuk menyesuaikan kepemilikan mereka.

Untuk menyadari sepenuhnya potensi apresiasi dari investasi real estat, biasanya diperlukan untuk membeli dan menahan properti selama bertahun-tahun — bahkan hingga pensiun, dan seterusnya — untuk mengatasi kerugian jangka pendek dan memanfaatkan apresiasi jangka panjang. Selain itu, meskipun secara teori benar bahwa semua harga tanah akan terus meningkat seiring dengan bertambahnya populasi, hal ini dapat memakan waktu cukup lama dalam beberapa kasus.

Oleh karena itu, tidak cukup hanya dengan membeli real estat lama, lalu duduk dan melihat properti Anda menghargai nilainya. Anda perlu menerapkan metode yang telah dicoba dan benar untuk menilai nilai properti sebelum membeli, untuk memaksimalkan peluang Anda untuk melihat kenaikan nilai pada tingkat yang lebih cepat daripada properti lain (secara relatif). Ini termasuk: analisis pasar dan ekonomi real estat lokal, inspeksi dan penilaian menyeluruh untuk setiap properti yang Anda pertimbangkan dengan serius, dan penghitungan realistis untuk aliran pendapatan yang diharapkan versus pengeluaran yang keluar.

Semua pertimbangan tersebut dan lebih banyak lagi akan dibahas dalam tutorial multi-bagian ini: 101 Investasi Real Estat Perumahan dan Komersial! Dalam artikel ini, saya akan menjelaskan pro dan kontra membeli properti untuk meningkatkan kekayaan Anda. Kemudian, kita akan berbicara tentang beberapa metode yang lebih tidak langsung dari investasi real estat, untuk orang-orang yang hanya ingin mendapatkan keuntungan yang dinikmati pasar dari waktu ke waktu, tetapi tidak memiliki keinginan untuk berurusan dengan kerumitan yang ada. -di tangan dengan menjadi tuan tanah.

Dalam angsuran kedua, Bagaimana Berinvestasi di Real Estat Secara Langsung , saya akan memberikan gambaran rinci tentang apa saja yang terlibat dengan investasi di tiga jenis properti utama: real estat perumahan, real estat komersial, dan tanah yang belum dikembangkan. Di Bagian 3, Penilaian Real Estat dan Analisis Arus Kas , kami akan membahas prinsip-prinsip yang perlu Anda pahami untuk mencari area yang diinginkan untuk

aktivitas investasi real estat Anda, cara melakukan penilaian yang tepat, dan langkah demi langkah metode untuk menentukan arus kas (yaitu, pendapatan sewa dikurangi biaya).

Bagian 4 dari seri ini, Menegosiasikan Transaksi dan Menghindari Penipuan dalam Investasi Real Estat , akan memberi Anda wawasan tentang poin-poin penting untuk menutup kesepakatan real estat (biaya) secara efisien, serta panduan tentang beberapa investasi real estat yang buruk untuk dihindari sama sekali. biaya. Setelah membaca artikel ini, Anda akan siap untuk mengidentifikasi beberapa “perangkap lemon” yang umum di dunia real estat, serta taktik populer yang digunakan oleh pembeli dan penjual yang tidak etis.

Jadi, tanpa basa-basi lagi, saya memberi Anda 101 Investasi Real Estat Perumahan dan Komersial!

Investasi Real Estat Perumahan dan Komersial 101

Apa kesamaan kota-kota besar seperti New York, Los Angeles, dan San Francisco? Sebagai permulaan, harga real estat di semua kota metropolitan yang berkembang itu termasuk yang tertinggi! Hal ini karena ketersediaan lahan yang dapat dikembangkan langka jika dibandingkan dengan permintaan yang besar. Oleh karena itu, properti residensial dan komersial lebih cenderung dijual dengan harga premium.

Sebaliknya, harga real estat di sebagian besar Amerika Tengah Barat atau Selatan jauh lebih rendah karena ada lebih banyak pasokan tanah yang dapat dibangun (misalnya, pikirkan "ruang terbuka lebar"). Itu tidak berarti bahwa Anda tidak dapat melihat tingkat apresiasi yang bagus atas investasi real estat yang dilakukan di daerah pedesaan seperti itu — hanya saja Anda harus mengukur ekspektasi Anda sesuai dengan itu. Misalnya, jika Anda menentukan bahwa negara bagian

ekonomi lokal di Kota Berukuran Menengah A — dusun kecil nyaman yang terletak di suatu tempat di American Heartland — sehat dan siap untuk berkembang, maka Anda berhak mengharapkan properti investasi (yang diteliti dengan baik dan sehat secara finansial) di daerah tersebut untuk dihargai baik dari waktu ke waktu. Ini mungkin tidak memerintahkan jenis premi yang Anda harapkan dari townhouse Manhattan seumur hidup Anda, tetapi ini kurang penting daripada apresiasi total atas investasi asli Anda.

Kemajuan, industri, dan produktivitas semuanya memiliki pengaruh positif pada harga real estat, dan peluang berlimpah (di banyak bidang) bagi investor cerdas yang ingin melihat uang mereka tumbuh. Selama Anda memiliki pemahaman tentang cara menganalisis dan memilih properti investasi, kemungkinan besar Anda akan dapat menemukan beberapa real estat yang berharga di area umum Anda. Dan bahkan jika tidak — misalnya, jika Anda kebetulan tinggal di wilayah yang tertekan secara ekonomi — Anda masih dapat berinvestasi di real estat secara tidak langsung melalui REITs, dan reksa dana REIT (dibahas nanti).

Kelebihan Berinvestasi di Real Estat:

1. Penghargaan Properti & Pendapatan Sewa

Ada dua cara di mana investor real estat menghasilkan uang dari properti mereka: apresiasi dari waktu ke waktu dan / atau pendapatan sewa dari penyewa. Selain itu, tidak seperti sekuritas keuangan (non-pensiun) lainnya seperti saham dan obligasi, apresiasi properti menggabungkan penangguhan pajak hingga investor memilih untuk menjual. Membayar pajak masih dapat dihindari, jika keuntungan dari penjualan properti sewaan digunakan untuk membeli properti sewaan lainnya. Ini dikenal sebagai bursa Starker, atau bursa IRS Section 1031 .

Untungnya, bahkan jika investor memutuskan untuk tidak memperpanjang keuntungan dari penjualan properti sewaan, pajak atas keuntungan tersebut dibatasi paling banyak lima belas persen — jika properti yang dipermasalahkan ditahan setidaknya selama satu tahun. Keuntungan semacam itu diklasifikasikan sebagai keuntungan modal jangka panjang, dan dikenakan pajak dengan tarif yang jauh lebih rendah daripada keuntungan modal jangka pendek, yang dapat dikenakan pajak setinggi empat puluh persen. (Astaga!)

Namun, ada kendala, dan itu terletak pada cara IRS mengklasifikasikan keuntungan yang direalisasikan dari penjualan properti sewa (non-rollover). Artinya, pemerintah tidak menghitung keuntungan dari penjualan properti sewaan hanya sebagai harga jual dikurangi harga beli. Sebaliknya, depresiasi (yaitu, penurunan nilai properti dengan berlalunya waktu, terutama karena keausan) yang

diklaim investor atas pengembalian pajak mereka — untuk setiap tahun kepemilikan properti — dikurangkan dari harga pembelian asli, dan angka ini kemudian digunakan untuk menentukan keuntungan total dari penjualan.

Misalnya, Anda berencana menjual properti sewaan yang Anda beli lima tahun lalu seharga $ 100.000. Untuk setiap tahun kepemilikan, Anda mengklaim $ 3.000 sebagai depresiasi atas pengembalian pajak Anda, dengan total $ 15.000. Sekarang, bayangkan properti Anda mengalami apresiasi pada tingkat sepuluh persen per tahun selama lima tahun yang sama, sehingga nilai total investasi Anda telah tumbuh menjadi $ 110.000.

Sekilas, tampaknya laba kena pajak Anda adalah $ 10.000 ($ 110.000 - $ 100.000 = $ 10.000) —tetapi IRS tidak melihatnya seperti itu! Di mata mereka, keuntungan total Anda termasuk depresiasi $ 15.000 yang Anda klaim atas pengembalian pajak Anda. Oleh karena itu, Anda harus berhutang kepada mereka potongan keuntungan $ 25.000, meskipun Anda benar-benar hanya menghasilkan $ 10.000 dari penjualan ($ 100.000 - $ 15.000 = $ 85.000,

dan $ 110.000 - $ 85.000 = $ 25.000). Sekadar untuk mengarahkan intinya: lima belas persen dari $ 10.000 adalah $ 1.500; sedangkan, lima belas persen dari $ 25.000 adalah $ 3.750 — lebih dari dua kali jumlah aslinya!

Tentu saja ilustrasi ini tidak memperhitungkan keuntungan yang diperoleh dari pendapatan sewa dikurangi pengeluaran selama periode lima tahun tersebut. Ini dikenal sebagai "arus kas", dan merupakan penentu utama apakah properti sewaan akan menjadi investasi yang berharga atau tidak. Biasanya, arus kas kecil di tahun-tahun awal kepemilikan properti — kecuali pembayaran uang muka yang besar dilakukan (untuk hipotek) di awal — karena keuntungan operasional bulanan ditelan oleh biaya hipotek, pajak properti, asuransi, dan biaya pemeliharaan.

(Catatan: Arus kas — pendapatan sewa yang melebihi pengeluaran (mis., Hipotek, pajak properti, asuransi, pemeliharaan) untuk sebuah properti — dibahas lebih lengkap di Bagian 3 dari tutorial ini.)

Dalam skenario kasus terbaik, investor akan menaikkan tarif sewa pada properti mereka lebih cepat daripada peningkatan pengeluaran mereka, sehingga menghasilkan keuntungan yang stabil. Namun, ini mungkin tidak dapat dilakukan selama masa pertumbuhan ekonomi yang lambat — atau lebih buruk lagi, resesi. Dalam kasus seperti itu, harga sewa bahkan bisa turun!

Bursa Starker

Starker Exchanges tidak ramah DIY. Biasanya pihak ketiga diperlukan untuk mengawasi proses tersebut, dan keuntungan dari penjualan properti sewaan Anda masuk ke rekening escrow. Selain itu, Anda harus mengidentifikasi properti pengganti dalam empat puluh lima hari, dan menyelesaikan pembelian baru dalam enam bulan. Kebanyakan orang memilih untuk menyewa penasihat pajak / pengacara untuk membantu mereka dengan pembelian rollover ini, untuk memastikan semua "i" mereka bertitik, dan "t" disilangkan!

2. Leverage

Dengan real estat, Anda biasanya dapat meminjam delapan puluh persen atau lebih dari (nilai) investasi Anda, sehingga mengendalikan aset yang jauh lebih besar dengan biaya yang lebih rendah. Misalnya, ingat properti hipotetis senilai $ 100.000 yang Anda "beli" di bagian sebelumnya? Kemungkinannya adalah Anda tidak membayangkan diri Anda berjalan

ke bank dengan koper penuh uang untuk membeli tempat itu. (Saya berani bertaruh Anda sekarang , kan?) Sebaliknya, jika Anda seperti kebanyakan orang, Anda harus mendapatkan hipotek untuk membayar investasi Anda.

Archimedes: “Beri aku pengaruh yang cukup… dan aku akan menggerakkan dunia !!”

Secara tradisional, itu berarti mendekati penyedia hipotek dengan (setidaknya) uang muka dua puluh persen — atau $ 20.000 untuk contoh ini — dan meminta pemberi pinjaman untuk membiayai saldo terutang Anda. Dengan cara ini, Anda dapat memegang kendali atas aset riil senilai $ 100.000 hanya dengan seperlima dari harga pembelian. Jika nilai properti Anda meningkat dari waktu ke waktu, seperti yang Anda harapkan, maka Anda memiliki kesempatan untuk menghasilkan uang dari investasi awal Anda selain dari uang yang Anda pinjam.

Sebagai ilustrasi, katakanlah setelah memegang real estat tersebut selama beberapa tahun, nilai properti meningkat menjadi $ 120.000. Jika Anda memilih untuk menjual pada saat ini, Anda akan mendapatkan pengembalian seratus persen atas investasi awal Anda sebesar $ 20.000 (uang muka yang Anda buat untuk hipotek Anda), setelah membayar pemberi pinjaman Anda saldo terutang ($ 120.000 - $ 80.000 = $ 40.000). Tentu saja, contoh yang disederhanakan ini mengasumsikan bahwa properti Anda berada dalam keadaan terlantar yang aneh selama tahun-tahun kepemilikan Anda, dan Anda tidak membayar lebih banyak ke dalam hipotek Anda, juga tidak mengalami arus kas positif (atau negatif) dari pendapatan sewa. Juga, ini mengasumsikan bahwa di dunia yang aneh, IRS memberi orang pembebasan pajak, dan biaya transaksi yang terkait dengan pembelian dan penjualan real estat tidak ada!

3. Investasi Jangka Panjang

Salah satu manfaat berinvestasi untuk jangka panjang adalah berkurangnya beban pajak yang timbul karena memiliki sekuritas dan aset selama bertahun-tahun. Seperti yang telah dibahas di bagian sebelumnya, pajak atas penjualan real estat dapat menghabiskan sebagian besar penghasilan Anda. Selain itu, biaya transaksi dan biaya lain-lain yang terkait dengan pembelian dan penjualan properti tidak praktis, dan mungkin membebani Anda sebanyak lima belas

persen (atau lebih) dari total nilai aset real estat.

Di sektor keuangan, ada bisnis besar dalam melaporkan setiap pergerakan yang dibuat Pasar, dan analis palsu yang disponsori jaringan dengan ekspresi tergesa-gesa "menyarankan" investor untuk menyulap kepemilikan mereka dalam upaya panik untuk membeli rendah dan menjual tinggi. Tetapi seperti halnya dalam investasi real estat, seringnya membeli dan menjual memakan keuntungan investor dalam bentuk pajak keuntungan modal jangka pendek, belum lagi komisi broker dan berbagai biaya perdagangan. Banyak orang yang memasukkan uang mereka ke dalam sekuritas keuangan dan real estat gagal mempertimbangkan pertimbangan ini, dan akhirnya kehilangan apresiasi jangka panjang yang telah dinikmati pasar dari waktu ke waktu (rata-rata 7% –10% per tahun, secara historis), sekaligus memberi makan mesin yang digerakkan oleh komisi yang terdiri dari nasihat investasi buruk yang melingkupi masyarakat kita.

Namun, meskipun harga pasar real estat terus berubah sebanyak harga pasar saham, tidak ada saluran jaringan, publikasi, email, dan peringatan teks yang didedikasikan untuk melaporkan perubahan tersebut. "Di luar pandangan, di luar pikiran," seperti kata pepatah, dan investor real estat diberikan ketenangan pikiran yang relatif datang dengan mengabaikan intrik harga pasar yang halus — dan, terus terang, tidak signifikan — jangka pendek, di mendukung pertumbuhan jangka panjang. Selain itu, tidak seperti saham atau obligasi yang dapat diperdagangkan pada saat itu juga, kerumitan yang terkait dengan menyiapkan properti untuk dijual sedang mencoba (belum lagi memakan waktu), dan bertindak sebagai penghalang tambahan untuk penjualan impulsif.

Misalnya, bayangkan skenario seperti di atas, hanya saja sekarang dunia aneh menyertakan saluran televisi jaringan yang melaporkan fluktuasi pasar real estat terkini: Real Estate Watch! Selain itu, penurunan baru-baru ini telah menyebabkan nilai properti Anda turun menjadi $ 80.000, dan Anda melihat bahwa secara teknis Anda telah merugi seratus persen dari investasi awal Anda (uang

muka $ 20.000 Anda). Dalam keadaan panik, Anda memilih untuk menjual sebelum segala sesuatunya menjadi "lebih buruk", dan akhirnya mengorbankan aset Anda yang sebenarnya. Hal ini mengakibatkan Anda harus benar-benar membayar penjualan untuk menutupi biaya transaksi dan biaya penutupan!

Beberapa bulan kemudian, setelah terjadi pada Real Estate Watch! saat menjelajahi saluran, Anda mencatat bahwa pasar telah pulih. Nilai properti lama Anda telah kembali ke posisi semula sebelum penurunan! Dalam kemarahan yang membabi buta, Anda melemparkan remote TV ke layar datar Anda, menghancurkannya. Kemudian, sebagai penghinaan tambahan, Anda ingat bahwa Anda tidak punya uang untuk membeli televisi pengganti — karena Anda telah mandi untuk usaha real estat Anda.

Pasar Lawan

Satu keuntungan dari investasi real estat adalah bahwa nilai properti tidak bergerak selaras dengan pasar saham dan / atau jenis aset lain yang mungkin Anda miliki. Ini menguntungkan, karena portofolio investasi yang terdiversifikasi dapat membantu Anda melindungi kerugian jika satu atau lebih sektor pasar mengalami penurunan ekonomi yang buruk.

4. Menambah Nilai Properti Anda

Ketika Anda berinvestasi di perusahaan dengan membeli saham dan obligasi — baik secara langsung, atau tidak langsung melalui reksa dana — tidak banyak yang bisa dilakukan setelah itu kecuali duduk dan melihat sekuritas Anda (semoga) menghargai. Pengecualian adalah jika Anda kebetulan memiliki banyak saham di satu perusahaan tertentu, yang akan memberi Anda hak untuk lebih banyak berbicara dalam operasi perusahaan itu. Tetapi Anda tidak harus berada dalam posisi untuk membeli saham pengendali di Microsoft untuk mengambil peran yang lebih aktif dalam investasi Anda.

Investor real estat yang cerdas sering kali dapat mengidentifikasi properti dengan kekurangan dangkal, dan kemudian membelinya dengan harga diskon dengan menggunakan keterampilan negosiasi yang cerdik. Ini sangat menarik bagi orang-orang yang menyukai gagasan menyingsingkan lengan baju dan memasukkan beberapa pekerjaan ke dalam investasi mereka, untuk meningkatkan nilai pasar. Properti yang membutuhkan lapisan cat baru, perhatian lansekap, atau sekadar

pembersihan yang baik berlimpah di pasar real estat, hanya menunggu investor dengan kerangka berpikir yang benar untuk menerapkan sedikit TLC!

Beberapa investor dengan bakat perbaikan rumah mengambilnya lebih jauh dari itu, dan dengan sengaja mencari properti yang usang atau tertekan untuk dibeli, dengan tujuan tunggal untuk memperbaikinya untuk ditempatkan kembali di pasar. Praktik ini, yang

dikenal sebagai "membalik", bisa menguntungkan jika dilakukan dengan benar. Namun, jangan membuat kesalahan dengan terjun ke ceruk ini tanpa pemahaman yang tepat tentang indikator ekonomi yang mempengaruhi harga di pasar perumahan (dibahas lebih rinci

nanti), pajak capital gain jangka pendek (dibahas sebelumnya) dan biaya transaksi yang terkait dengan penjualan real estat, serta perkiraan realistis berapa banyak

perbaikan akan membebani Anda. Jika tidak, Anda bisa saja menuangkan darah, keringat, dan air mata Anda ke lubang uang yang tidak memiliki peluang untuk mendapatkan hasil yang layak!

Sirip

Investor real estat yang membeli properti tertekan yang membutuhkan renovasi besar-besaran, hanya untuk tujuan melakukan renovasi tersebut untuk menjual kembali properti untuk mendapatkan keuntungan, yang dikenal sebagai "sirip".

5. Pasokan Tanah Yang Terbatas

Anda mungkin akrab dengan kutipan ikonik Mark Twain tentang real estat:

Kemungkinannya adalah Anda tidak pernah terlalu memikirkannya, tetapi pertimbangkan bahwa Tuan Twain hidup pada paruh kedua abad kesembilan belas, ketika populasi dunia sekitar 1,6 miliar. Sebagai perbandingan, pada tahun 2014 total populasi manusia di dunia lebih dari 7 miliar. Jadi, butuh lebih dari dua ratus ribu tahun bagi populasi untuk mencapai satu miliar, dan dalam sedikit lebih dari satu abad kita telah melampaui angka itu enam kali lipat!

Tanah hanyalah satu hal yang akan selalu dibutuhkan orang, dan kecuali kolonisasi Mars atau Bulan, kita terjebak dengan jumlah yang selalu kita miliki. Pasangkan pasokan tetap dengan permintaan yang meningkat pesat, dan tidak sulit untuk melihat real estat sebagai investasi yang menarik. Selain itu, orang cenderung menetap relatif dekat satu sama lain, dan berdekatan langsung dengan infrastruktur transportasi yang kuat termasuk jalan raya, rel kereta api, dan bandara.

Properti yang terletak di dalam wilayah metropolitan yang berkembang — dan pinggiran kota sekitarnya — yang memiliki sedikit pasokan tanah yang dapat dikembangkan cenderung mendapatkan premi tertinggi (dan biasanya paling dihargai). Seperti yang disebutkan di awal tutorial ini, harga real estat di tempat-tempat seperti New York City dan San Francisco sangat tinggi karena alasan ini. Ini juga berlaku untuk pulau dan rangkaian pulau seperti Hawaii, Jepang, dan Taiwan.

Cakrawala East Midtown, NYC

Kontra Berinvestasi di Real Estat:

1. Komitmen Waktu yang Sangat Besar

Berinvestasi dalam real estat sama sekali tidak mudah. Menentukan keadaan ekonomi lokal, meneliti tren harga rumah, dan mencari properti potensial semuanya membutuhkan waktu. Jika Anda gagal melakukan ketekunan sebelum membeli, Anda mungkin akan mendapatkan lemon.

Selain itu, jika Anda memilih untuk menyewakan properti Anda, Anda harus siap untuk memikul semua tanggung jawab yang menyertai menjadi tuan tanah. Pekerjaan Anda tidak hanya mencari penyewa yang dapat diandalkan dan kemudian mengumpulkan cek dari mereka setiap bulan. Anda juga harus mengatasi masalah yang mungkin mereka alami saat menyewa dari Anda, termasuk semua masalah pemeliharaan.

Apakah Anda siap untuk menjawab telepon pada pukul 2 pagi ketika tangki air panas di properti sewaan Anda rusak? Apakah Anda punya waktu untuk menyewa subkontraktor dan mengawasi perbaikannya? Jika tidak, maka menjadi tuan tanah bukan untuk Anda.

Meskipun benar bahwa Anda dapat menyewa seorang manajer properti untuk menangani banyak masalah ini, hal ini membutuhkan biaya. Selain itu, mendelegasikan tanggung jawab dengan cara ini tidak membuat Anda benar-benar lolos. Uang masih berhenti di tangan Anda — misalnya, Anda harus menandatangani dan mengawasi perbaikan besar apa pun.

2. BUKAN Avenue to Easy Riches

Pernahkah Anda melihat salah satu infomersial larut malam, di mana seorang juru bicara yang tidak berperilaku menyombongkan diri tentang bagaimana dia menghasilkan jutaan dolar dengan berinvestasi di real estat, menggunakan metode rahasia yang hanya dapat dipelajari dengan membeli buku ini atau itu, panduan. video, atau produk eksklusif lainnya? … Tentu saja Anda punya! Negara ini tidak akan sama tanpa kumpulan pedagang biasa yang memangsa keinginan orang Amerika untuk menjadi kaya dengan cepat — dengan sedikit atau tanpa usaha — dengan menggunakan semacam tipu muslihat. Seperti yang pernah dikatakan PT Barnum (konon):

Namun sebenarnya, tidak ada metode rahasia untuk mencapai tumpukan kekayaan melalui investasi real estat, menghemat minyak siku yang bagus. Jika Anda meluangkan waktu untuk meneliti properti, mengidentifikasi penawaran potensial, dan menghitung jumlah untuk menentukan perkiraan arus kas, maka Anda akan lebih siap untuk menikmati manfaat dari investasi real estat daripada setiap lulusan sekolah guru di muka bumi! (Kita akan membahas secara spesifik tentang mengevaluasi properti nanti.)

3. Resiko

Investasi real estat memiliki risiko yang sama terkait dengan jenis investasi lain, seperti saham, obligasi, dan reksa dana. Seperti disebutkan sebelumnya, pasar real estat akan mengalami fluktuasi jangka pendek dari waktu ke waktu, dan beberapa di antaranya akan berdampak buruk pada nilai properti Anda. Meskipun investor real estat secara historis menikmati pengembalian keseluruhan yang sebanding dengan yang dinikmati oleh investor pasar saham, kinerja masa lalu tidak menjamin hasil di masa depan.

Selain itu, jika Anda bermaksud untuk menyewakan properti investasi Anda, penting untuk disadari bahwa penyewa yang paling teliti sekalipun tidak peduli dengan sewa seperti halnya pemilik. Kecelakaan bisa saja terjadi, dan seperti yang diketahui oleh siapa pun yang memiliki anak atau hewan peliharaan, kerusakan adalah konsekuensi yang tak terelakkan dari tempat tinggal.

Apalagi penyewa tidak begitu saja jatuh dari langit dan langsung menempati properti sewaan Anda. Ada proses (kadang-kadang panjang) yang terlibat dalam menemukan penyewa yang andal dan dapat dipercaya, serta berurusan dengan uang jaminan, perjanjian sewa, dan semua hal kecil birokrasi lainnya yang terkait dengan keberadaan modern litigasi kita. Terutama jika Anda memiliki properti penghuni tunggal (yang dapat berarti seluruh keluarga, bukan hanya satu orang), mungkin ada saat-saat Anda terjebak tanpa penyewa sama sekali, dan karena itu harus mengatasi pengurasan kas dari unit kosong tanpa penyewa. pendapatan sewa apa pun untuk mengimbangi biaya. (Aduh!)

Investasi Real Estat Sederhana: Membeli Rumah & REIT

Ketika Anda pertama kali belajar berenang, saya berani bertaruh Anda tidak langsung terjun terlebih dahulu ke ujung yang dalam dan membiarkan kartu jatuh di tempat yang mungkin. Anda mungkin

memulai seperti kebanyakan orang: di kolam anak-anak, menikmati bermacam-macam alat pelampung warna-warni, dan dipantau dengan cermat di bawah pengawasan orang tua atau

instruktur. Ketika Anda mendapatkan kepercayaan diri dan pengalaman, perangkat pengapungan diabaikan, dan akhirnya Anda dapat menjelajah ke perairan dalam sendirian

tanpa takut akan hidup Anda.

Demikian pula, jika Anda baru mengenal real estat, Anda tidak perlu segera kehabisan dan membeli gedung apartemen multi-unit, untuk mendapatkan manfaat dari berinvestasi di sektor ini. Mengapa tidak "membuat kaki Anda basah" (secara metaforis) dengan satu atau dua usaha real estat yang relatif sederhana — membeli rumah dan / atau berinvestasi di Dana Investasi Real Estat (dikenal sebagai REIT ) —sebagai gantinya? Faktanya, banyak investor pribadi tidak pernah mengambil keterlibatan mereka di pasar real estat lebih jauh dari ini, dan sama sekali tidak ada yang salah dengan itu!

1. Membeli Rumah

Sadar atau tidak, setiap pemilik rumah di Amerika adalah investor real estat. Menavigasi proses kompleks pembelian tempat tinggal (misalnya, mencari properti dan menghitung angka, menabung untuk uang muka, dan mendekati pemberi pinjaman hipotek) mirip dalam banyak hal dengan membeli properti investasi residensial atau komersial. Selain itu, ketika pemilik rumah membayar hipotek mereka dan membangun ekuitas di rumah mereka — sambil berharap menikmati tingkat apresiasi yang stabil — mereka meningkatkan kekayaan bersih mereka dengan cara yang persis sama seperti seorang maestro real estat dengan lusinan properti investasi, meskipun dengan skala yang lebih kecil.

Selain itu, jika pada suatu saat Anda memutuskan untuk pindah, Anda memiliki opsi untuk mengubah properti Anda menjadi sewa. Namun, jangan pernah mempertimbangkan untuk melakukan ini

kecuali jika Anda siap untuk memikul semua tanggung jawab yang datang dengan menjadi tuan tanah, seperti yang dibahas sebelumnya. Selain itu, beberapa pemilik rumah keliru berpikir untuk mengambil rute ini selama pasar tertekan, untuk menunggu harga rumah pulih sebelum menjual. Ini juga biasanya merupakan ide yang buruk karena setiap keuntungan dari penjualan properti sewaan dikenai pajak sebagai keuntungan modal dalam banyak kasus (kecuali keuntungan tersebut dialihkan ke properti sejenis lainnya).

2. REIT

Real Estate Investment Trust , atau REITs , adalah organisasi yang mengumpulkan uang investor, dan kemudian membeli real estat residensial dan komersial dengan uang itu. Pengelolaan properti kemudian ditangani oleh REIT dengan sejumlah bayaran, dengan keuntungan yang diperoleh dari sewa yang dikumpulkan dan penjualan diteruskan ke investor asli. Anda dapat berinvestasi dalam REIT individual jika Anda mau, tetapi pendekatan yang lebih beragam adalah berinvestasi dalam reksa dana REIT .

Jangan merasa sedih jika Anda belum pernah mendengar tentang REIT sebelumnya — REIT tidak mendapat banyak pers. Tidak ada reality show yang didedikasikan untuk mereka, dan pialang real estat (termasuk banyak, banyak buku yang ditulis oleh pialang real estat) biasanya juga tidak akan menjelaskan tentang REIT , karena tidak menguntungkan bagi mereka untuk melakukannya. Hal ini karena berinvestasi dalam REIT “memotong perantara”, dan banyak profesional real estat pada

dasarnya adalah perantara dan perantara yang dimuliakan.

Agen real estat, pialang, dan layanan semuanya bertindak sebagai perantara bagi pembeli dan penjual properti, dan mereka mencari nafkah dengan komisi setiap kali dua pihak (yang mereka kumpulkan) melakukan bisnis. Tetapi REIT diperdagangkan di bursa saham utama seperti sekuritas keuangan lainnya, dan oleh karena itu investor tidak memerlukan layanan profesional real estat untuk membelinya. Jika ada, pialang saham Anda memiliki lebih banyak kepentingan dalam mencoba meyakinkan Anda untuk membeli saham REIT — tetapi taktik yang digunakan oleh pialang sekuritas dan perusahaan pialang adalah diskusi lain!

Tiga reksa dana REIT yang sangat dihormati untuk dipertimbangkan (dalam urutan abjad), adalah:

Cohen & Steers Realty Shares Fund (simbol saham: CSRSX )
Portofolio Investasi Real Estat Fidelity (simbol ticker: FRESX )
Vanguard Real Estate Investment Trust (REIT) Index Fund (simbol saham: VGSIX )

Masing-masing dana ini mempertahankan kepemilikan dalam berbagai REIT individu, sehingga investor tidak sepenuhnya bergantung pada keberhasilan satu organisasi untuk melihat pengembalian uang mereka. Selain itu, semua pekerjaan yang terkait dengan penelitian dan pembelian saham di REIT individu ditangani oleh manajer investasi, sama seperti semua pekerjaan yang terkait dengan penelitian dan pembelian properti investasi (belum lagi mengelola properti tersebut) ditangani oleh REIT — jadi Anda benar-benar tidak perlu melakukan apa pun kecuali berinvestasi dan kemudian melanjutkan hidup Anda! Yang terbaik dari semuanya, jika Anda berinvestasi dalam reksa dana REIT melalui akun pensiun seperti IRA tradisional , Anda tidak perlu membayar pajak apa pun atas penghasilan Anda sampai Anda mulai mengambil distribusi!

Karya Terkait oleh Earl:

Membeli Rumah Pertama Anda: Investasi di Masa Depan
Investasi Reksa Dana untuk Pemula

Sumber daya

1. Francis, JC dan Ibbotson, RG Membandingkan real estat dengan investasi yang sebanding, 1978 - 2004; hal. 6-8. New York, NY dan New Haven, CT (kerja kolaboratif): Tersedia melalui Morningstar Inc.; sekitar 2007 Feb.

2. Hobbs, F. dan Stoops, N. Tren demografis di abad ke-20; pg. 75. Washington, DC: Biro Sensus AS, Laporan Khusus Sensus 2000, Seri CENSR-4; sekitar tahun 2002.

3. Jam populasi AS dan dunia. Washington, DC: Departemen Perdagangan AS / Biro Sensus Amerika Serikat; terus memperbarui. Tersedia dari:

Kredit Foto

1. “Panorama Real Estat”. Sumber: philippaopao, CC-BY 3.0, via Deviantart. 2010 Sep 16. Tersedia dari:

2. “Tanda Real Estat Neon”. Sumber: Chris Griffith, CC-BY 2.0, melalui Flickr. 2009 Jan 10. Tersedia dari:

3. “Tuas Archimedes.” Sumber: Majalah Mekanika, Domain Publik (yaitu, Gambar ini dibuat di AS sebelum tahun 1923, sehingga hak ciptanya telah kedaluwarsa: pelajari lebih lanjut), melalui Wikimedia Commons. Sekitar tahun 1824. Tersedia dari:

commons.wikimedia.org/wiki/File:Archimedes_lever_(Small).jpg

4. "Median dan Harga Penjualan Rata-rata Rumah Baru yang Dijual di AS 1963-2010 (Bulanan)." Sumber: Grafik yang dibuat oleh 'Smallman12q,' berdasarkan Median Sensus AS dan Harga Penjualan Rata-Rata Data Rumah Baru Dijual, Domain Publik (penulis telah merilis grafik ini ke domain publik), melalui Wikimedia Commons. 2010 Jan 22. Tersedia dari:

5. “East Midtown Skyline, NYC.” Sumber: Dimitry B., CC-BY 2.0, melalui Flickr. 2011 Mei 12. Tersedia dari: http: //www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/

6. Tanda-tanda "Real Estat untuk Dijual". Sumber: Mr. TinDC, CC-BY-ND 2.0, melalui Flickr. 2009 Feb 7. Tersedia dari:

7. “Papan Tanda Jalan Pasar Perumahan”. Sumber: 401 (k) 2013, CC-BY-SA 2.0, melalui Flickr. 2012 Feb 4. Tersedia dari: