Rekayasa nilai: proses atau fokus?

pengantar

Dalam beberapa minggu yang singkat, saya akan menandai 40 tahun sejak saya pertama kali masuk ke kantor arsitek, matahari terbit di awal karir saya. Pada usia 17 tahun, saya tidak tahu ke mana jalan itu akan menuju dan melihat ke belakang itu adalah segala sesuatu yang bisa diharapkan orang. Saat saya mendekati sepertiga akhir karier saya, saya tidak akan mengubah apa pun di seluruh karier saya. Pada tahap ini, saya kira orang mungkin mengatakan saya adalah "negarawan yang lebih tua" dalam profesi saya. Itu hampir terdengar seperti judul yang membedakan, seperti halnya judul. Saat subjek tertentu sekali lagi muncul dalam praktik saya, saya mulai memikirkan kembali karier saya, membawa perasaan dan pikiran yang mencerminkan sentimen yang baru saja saya ungkapkan. Begitu banyak untuk mengenang, sekarang mari kita beralih ke subjek yang ingin saya diskusikan.

Mentoring dan pengajaran selalu menjadi atribut pendorong karir saya. Saya belajar sesuatu dan memiliki kebutuhan yang tiada henti untuk membagikannya kepada orang lain. Itu adalah bagian dari apa yang selalu saya anggap sebagai penerusan obor kepada generasi profesional berikutnya. Saya ingin membahas konsep yang sering disalahgunakan, rekayasa nilai (VE), yang dapat menjadi alat yang sangat efektif atau potensi kanker dalam industri konstruksi yang dapat merugikan seluruh masyarakat. Seperti banyak hal dalam hidup, jika digunakan dengan benar, VE bisa menjadi alat yang sangat kuat. Ketika diterapkan secara tidak tepat, hal itu menjadi beban seluruh masyarakat dengan menciptakan fasilitas yang menjadi lubang uang dan gangguan. Seringkali lemon ini dijual kepada pembeli yang tidak menaruh curiga sebagai caveat emptor. Sebagai catatan tambahan, saya sering mempertanyakan sejauh mana non-disclosure menjadi tidak etis, bukan hanya ilegal,dan seberapa banyak wawasan tentang karakter sejati beberapa orang. Saya yakin kita semua pernah berada di sana pada suatu waktu ketika kita merasa seperti kita benar-benar mendapatkan kesepakatan yang singkat.

Tanggung Jawab Pemilik Bangunan, Desainer, dan Pembangun

Sangat sedikit yang dapat membuat klaim bahwa sebagian dari mereka dapat hidup di atas batu karang ini selama 100 tahun atau lebih. Industri bangunan hanyalah salah satu dari sedikit industri di mana pekerjanya benar-benar dapat membuat klaim seperti itu secara sah. Pikirkanlah, selama bangunan yang Anda kerjakan itu ada, sebagian dari diri Anda akan tetap ada di planet ini. Wow! Hanya sedikit yang dapat mengklaim warisan tersebut dan akurat. Perspektif ini harus mendorong para profesional dalam industri bangunan ke tingkat yang baru, ideologi dan praktik jangka panjang yang berkelanjutan. Sayangnya, pandangan mereka yang berada di industri bangunan tidak selalu seperti itu. Dalam artikel sebelumnya, saya merujuk pada fenomena rabun dekat ini. Seperti yang saya nyatakan di artikel itu,kutipan berikut diberikan dalam konvensi nasional American Institute of Architects (AIA) 1984 dan menurut saya ini sangat penting sehingga saya ingin mengutip artikel itu lagi:

“Terlalu sering, Anda, Arsitek, melawan penilaian Anda yang lebih baik, pergi bersama dengan klien Anda… membiarkan diri Anda diintimidasi oleh pengembang, pembangun, dan pemilik yang ingin mendapatkan keuntungan cepat dengan mengorbankan seluruh masyarakat kita… Sayangnya, saya Saya sampai pada kesimpulan ini setelah membangun selama bertahun-tahun dan membuat banyak kesalahan dan menemukan sendiri bahwa semakin besar investasi di 'garis atas', semakin besar hasil di garis bawah. Saya pikir Anda (Arsitek) seharusnya telah memberi tahu saya hal ini sejak lama. "

Herman Chanen, Presiden, dan Ketua Dewan

Perusahaan Konstruksi Chanen

1984 Konvensi Nasional AIA

Diterbitkan dalam Catatan Arsitektur, Juni 1984

Kutipan ini menggambarkan potensi kanker yang sangat besar yang dapat terjadi pada VE jika digunakan dengan fokus dan proses yang salah. Saya akan membahas keduanya sebentar lagi. Sebelum kita masuk ke bagian diskusi ini, saya ingin memulai diskusi dengan memakai kacamata yang akan membantu kita memahami konsekuensi dari keputusan VE ini.

Alasan Sebenarnya untuk VE

Tidak diperlukan lapisan gula atau ilusi, tidak ada anggaran yang tidak terbatas dalam apa pun, tetapi terutama dalam konstruksi. Untuk lebih jelasnya, izinkan saya mengatakan itu dengan cara lain; tidak ada yang namanya anggaran tanpa batas! Saya harap ini sangat jelas bagi semua orang yang membaca ini. Dengan demikian, dana tidak akan pernah cukup untuk melakukan semua yang mungkin ingin Anda lakukan saat membangun fasilitas. Fasilitas ini diharapkan memiliki masa hidup 40 atau 50 tahun, dan kemungkinan besar mereka akan bertahan selama 70 tahun dalam banyak kasus. Itu empat, lima, bahkan mungkin tujuh dekade. Apakah itu memperkuat kerangka waktu hidup yang jelas dalam pikiran Anda? Sekarang Anda bisa benar-benar merasakan apa yang saya katakan sebelumnya tentang warisan.

Dengan kebutuhan untuk umur panjang dan memiliki dana yang terbatas, menjadi keharusan bahwa nilai ditingkatkan untuk setiap sistem investasi di fasilitas. Dengan kata lain, hampir semua sistem bangunan akan diganti setidaknya sekali selama masa pakai fasilitas itu. Bagaimana cara kita membuat keputusan investasi yang terbaik? Cara terbaik adalah melalui biaya siklus hidup, tetapi itu adalah diskusi untuk lain waktu. Terlepas dari biaya siklus hidup, cara paling umum untuk mengendalikan biaya adalah melalui rekayasa nilai (VE). Saya telah melihat VE dibawa ke sebuah proyek melalui dua metode dasar. Yang pertama, sebagai bagian dari keseluruhan proses perencanaan / konstruksi dari uji tuntas saat membeli real estat hingga penggunaan fasilitas yang telah selesai. Kedua, ketika telah ditentukan bahwa biaya pembangunan telah melebihi anggaran yang ditetapkan.Yang pertama adalah pendekatan proaktif, yang kedua adalah reaktif. Siapa yang ingin menebak mana yang akan memberikan hasil terbaik dan terbaik?

Salah satu dari pendekatan ini akan memiliki tujuan jangka pendek yang sama, mengurangi biaya awal. Yang tidak diketahui adalah yang mana yang akan memiliki kerusakan terbesar pada fasilitas seiring bertambahnya usia bangunan. Izinkan saya mengingatkan setiap pembaca bahwa seperti halnya tubuh manusia, bangunan menua. Ini adalah kebenaran yang tak terhindarkan. Sama seperti biayanya lebih banyak seiring bertambahnya usia, yaitu janji dengan dokter, kacamata, dll., Hal yang sama berlaku untuk bangunan. VE berpotensi menjadi kanker ketika memperpendek harapan hidup fasilitas atau meningkatkan biaya usia di atas apa yang biasanya diharapkan untuk fasilitas dengan usia dan jenis yang sebanding. Pikirkan seperti ini, jika atap seharusnya bertahan 20 tahun, dan pada tahun 10 atap harus dilapisi ulang agar atap mencapai tanda 20 tahun, berapa sebenarnya yang Anda bayar ketika Anda membayarnya " 20 tahun ”untuk memulai.Saya membahas ini di artikel lain tentang jaminan.

Dalam banyak sumber yang menjelaskan apa yang seharusnya menjadi VE, salah satu konsep tampaknya paling seragam di seluruh deskripsi tersebut, yaitu mengurangi biaya konstruksi awal yang dinyatakan dalam nilai. Saya jarang melihat istilah nilai yang dinyatakan dalam biaya siklus hidup, tetapi dengan cara itulah nilai ini harus diungkapkan. Paling sering saya telah melihat nilai-nilai ini dinyatakan dalam penghematan biaya awal langsung, secara eksklusif. Tampaknya alasan utama untuk metode yang terakhir ini adalah sebagai akibat langsung dari saat VE diperkenalkan ke proses, paling sering, pada akhir setelah pelampauan anggaran ditetapkan. Titik awal ini mungkin menjadi bayangan keseimbangan diskusi ini saat kita melanjutkan ke bagian fokus versus proses dari artikel ini. Fokus pada fiksasi pemotongan biaya akibat pelampauan anggaran.Proses menjadi keseimbangan antara kebutuhan jangka panjang dan jangka pendek dari fasilitas dan organisasi.

VE sebagai Alat Proses

Ketika VE dimasukkan ke dalam keseluruhan proses perencanaan, VE memiliki potensi terbesar untuk menjadi alat yang sangat kuat. Ini adalah saat proses VE difokuskan pada hasil nilai. Saya menemukan bahwa tujuan itu tidak dapat dicapai selain dari pertimbangan siklus hidup, dan itu mengubah analisis ini menjadi indikator yang bagus jika pemiliknya telah memulai dengan anggaran awal yang sesuai. Sektor publik sering gagal dalam hal ini karena pembuat keputusan politik berfokus pada dolar dan sering kali mengabaikan kekuatan politik yang tidak terkendali yang bertindak di pasar. Seringkali apa yang diputuskan tentang biaya oleh cabang legislatif tidak sejalan dengan apa yang ditetapkan pasar sebagai biaya riil dan sebagai akibatnya, konstruksi di bawah standar diperlukan dan diperbolehkan untuk menyelesaikan proyek yang penting secara politik. Misalnya, sementara sains telah menetapkan tomat sebagai buah,Kongres mencoba mengubah pandangan itu dengan Undang-Undang Tarif tahun 1833 yang menyatakan tomat sebagai sayuran. Sedihnya, Mahkamah Agung memanjakan tindakan Kongres dalam keputusannya yang mendukung Undang-Undang Tarif pada tahun 1893. Saya akan membiarkan fakta-fakta itu berdiri sendiri tanpa komentar, saat ini.

Ketika diperkenalkan sepanjang umur proyek, VE dapat mengidentifikasi potensi penghematan biaya awal dan siklus hidup yang dapat mengurangi beban keuangan fasilitas selama harapan hidupnya. Itulah VE yang sebenarnya. Ini adalah saat VE menjadi bagian dari proses dan bukan hanya sekedar renungan. Dalam hal ini, VE dapat menjadi kekuatan penyeimbang antara biaya siklus hidup jangka panjang dan biaya konstruksi awal. Sekarang kekuatan VE mulai bersinar.

VE sebagai Focus Cancer

Waktu yang paling umum saya lihat VE digunakan adalah antara desain dan konstruksi, ketika ditemukan anggaran tidak cukup besar untuk proyek seperti yang dirancang. VE telah menjadi pertimbangan setelah proyek. Ini bukan hanya mewakili perencanaan yang buruk, tetapi juga perencanaan yang buruk. Bolehkah saya mengatakan itu Oh well, terlambat, saya sudah melakukannya. Bukan untuk menyinggung siapa pun, tetapi ini mewakili jenis perencanaan yang paling buruk, atau ketiadaan. Seseorang gagal mengantisipasi sesuatu jadi sekarang beberapa solusi harus diambil untuk pengawasan itu dan jika diberi nama yang menarik, itu mungkin tidak terlihat sebodoh yang seharusnya. Jenis VE ini sering gagal memperhitungkan semua masalah saat digunakan. Contohnya,untuk mengurangi biaya proyek ditentukan bahwa saluran drainase atap (dirancang untuk membawa air hujan dari atap menjauh dari bangunan ke area retensi) diganti dengan scuppers dan downspouts (saluran air hujan yang mengalir langsung di dekat bangunan). Sekarang ini mungkin tidak menjadi masalah pada proyek lain, tetapi proyek ini memiliki tanah yang luas, jadi ketika tanah menjadi basah maka mengembang dan memaksa dinding untuk terangkat. Keputusan tersebut, dalam proyek ini, akan menimbulkan biaya yang sangat besar yang harus dikeluarkan satu dekade kemudian untuk memperbaiki kegagalan struktur karena tanah yang ekspansif menjadi basah. Seberapa efektif keputusan VE tersebut? Sebagian besar bahkan tidak melacak keputusan VE untuk merekam peristiwa ini karena kerangka waktu setelah konstruksi.Sekarang ini mungkin tidak menjadi masalah pada proyek lain, tetapi proyek ini memiliki tanah yang luas, jadi ketika tanah menjadi basah maka mengembang dan memaksa dinding untuk terangkat. Keputusan tersebut, dalam proyek ini, akan menimbulkan biaya yang sangat besar yang harus dikeluarkan satu dekade kemudian untuk memperbaiki kegagalan struktur karena tanah yang ekspansif menjadi basah. Seberapa efektif keputusan VE tersebut? Sebagian besar bahkan tidak melacak keputusan VE untuk merekam peristiwa ini karena kerangka waktu setelah konstruksi.Sekarang ini mungkin tidak menjadi masalah pada proyek lain, tetapi proyek ini memiliki tanah yang luas, jadi ketika tanah menjadi basah maka mengembang dan memaksa dinding untuk terangkat. Keputusan itu, dalam proyek ini, akan menimbulkan biaya yang sangat besar yang harus dikeluarkan satu dekade kemudian untuk memperbaiki kegagalan struktur karena tanah yang ekspansif menjadi basah. Seberapa efektif keputusan VE tersebut? Sebagian besar bahkan tidak melacak keputusan VE untuk merekam peristiwa ini karena kerangka waktu setelah konstruksi.Seberapa efektif keputusan VE itu? Sebagian besar bahkan tidak melacak keputusan VE untuk merekam peristiwa ini karena kerangka waktu setelah konstruksi.Seberapa efektif keputusan VE itu? Sebagian besar bahkan tidak melacak keputusan VE untuk merekam peristiwa ini karena kerangka waktu setelah konstruksi.

Seringkali ketika sesuatu dilakukan pada saat-saat terakhir dan terburu-buru, keputusan terbaik tidak pernah dibuat, karena faktor-faktor krusial sering kali diabaikan. Seringkali pemilik, yang tidak berpengetahuan luas, atau berpengalaman dengan keputusan semacam itu adalah orang yang membuat keputusan jenis ini, yang selanjutnya menambah konsekuensi. Seringkali ada tekanan waktu untuk membuat keputusan ini dengan cepat karena penundaan waktu bisa lebih mahal, dan hasil jangka panjang hampir pasti akan terancam. Anda harus mulai melihat potensi efek domino.

Pertimbangan untuk VE

Salah satu pertanyaan pertama yang harus ditanyakan adalah apa tujuan VE. Sebelum sampai pada masalah anggaran, harus ditanyakan dulu berapa nilai yang dikembalikan untuk VE tersebut. Jika VE tidak mengembalikan nilai, mungkin itu bukan tindakan yang benar. Jika nilai yang ditentukan dikembalikan hanya untuk mengurangi biaya konstruksi, maka jawaban selanjutnya yang harus dicari adalah anggaran proyek asli yang sesuai untuk dimulai. Seringkali pemilik tidak ingin mendengar semua ini karena mungkin mencerminkan bahwa pemilik tidak melakukan sesuatu yang benar sejak awal. Jika VE diperkenalkan melalui setiap langkah proses, maka VE harus memiliki alasan lain di atas anggaran awal.

Berhenti untuk berpikir, seperti halnya tubuh manusia, bangunan menua. Apa persamaan lain yang mungkin ada? Pertimbangkan hal ini, jika Anda bertanya kepada ahli gizi, spesialis bariatrik, pelatih atletik, atau seseorang seperti itu, mereka semua akan memberi tahu Anda bahwa mengurangi kalori untuk mengurangi berat badan sangat efektif sampai pada titik tertentu, di mana otot mulai menghilang. Saya dapat memberitahu Anda dari pengalaman saya, saya melihatnya sepanjang waktu. Jika klien mencoba membangun sebuah proyek dengan anggaran 20% dari biaya per kaki persegi untuk sebuah tipe bangunan, bangunan tersebut tidak akan berfungsi dengan baik atau bertahan lama. Bahkan mungkin menjadi lubang uang. Pertimbangkan itu.

Pikiran Penutup

Seperti yang ditemukan dan dibicarakan oleh Herman Chanen pada tahun 1984, ada dasar untuk melihat VE sebagai kemungkinan kanker, tetapi jika digunakan dengan baik, ini bisa menjadi alat yang sangat ampuh. Merupakan tanggung jawab pemilik untuk memastikan tim menggunakan VE secara efektif, dan cara terbaik adalah tidak membuat keputusan tentang masalah yang pemiliknya memiliki sedikit keahlian dan pengalaman, mendelegasikan keputusan tersebut kepada pakar yang dipekerjakan oleh pemilik. Jika VE akan digunakan pada sebuah proyek, integrasikan VE di seluruh proyek, tidak hanya ketika anggaran terlampaui.