Biaya nyata pemeliharaan yang ditangguhkan

pengantar

Dalam hal kepemilikan properti nyata, dan bahkan properti pribadi, anggaran dan keuangan selalu menutupi semua yang kita lakukan. Saya tidak pernah memiliki proyek dengan anggaran tidak terbatas dan tidak pernah berharap untuk memilikinya. Setelah menghabiskan sebagian besar karir saya melihat berbagai hal dari sudut pandang arsitek, hampir tujuh tahun terakhir saya dihabiskan untuk melihat masalah yang sama dari sudut pandang pemilik. Ketika Anda harus mengawasi lebih dari 143 juta kaki persegi, bahkan puluhan juta dolar (yang kedengarannya seperti banyak uang) sebenarnya tidak signifikan sehubungan dengan kebutuhan dan tuntutan. Keputusan harus dibuat dengan dana terbatas yang tersedia tentang bagaimana mendistribusikan dana tersebut secara paling efektif. Bagaimana Anda mendapatkan keuntungan terbesar dari dana yang dikeluarkan?

Dalam lingkungan itu, pertanyaan sebenarnya adalah bagaimana Anda memaksimalkan nilai dana yang terbatas itu? Untuk sampai pada kesimpulan itu, banyak faktor yang harus dipertimbangkan. Artikel ini akan mencoba untuk mengedepankan beberapa faktor kompleks yang saling terkait dan memeriksa masalah tersebut dalam upaya untuk mengembangkan metodologi yang memungkinkan para pengambil keputusan untuk membuat alat yang memungkinkan prioritas yang lebih efektif dari biaya pemeliharaan aset modal. Ini sebenarnya adalah pengeluaran, tetapi jika dieksploitasi secara strategis, mereka sebenarnya menjadi lebih seperti investasi, dengan pengembalian investasi (ROI) dan manfaat lainnya.

Yayasan - TNSTAFL

Di salah satu kelas pertama saya di Ekonomi 101, instruktur saya memulai kelas dengan menulis di papan TNSTAFL. Dia bertanya kepada kami apakah ada yang tahu untuk apa surat-surat itu. Setelah tidak ada yang menjawab dengan benar, dia kemudian berkata, "Tidak Ada Hal Seperti Makan Siang Gratis." Dia bertanya berapa banyak yang percaya pernyataan itu benar. Banyak yang bilang itu tidak benar, karena ada yang namanya makan siang gratis. Jika orang lain membayar untuk itu, maka makan siang gratis adalah alasan yang disajikan. Banyak orang di kelas setuju dengan pernyataan itu. Instruktur kami melanjutkan untuk tidak setuju dengan kami, mengatakan bahwa ada biaya meskipun Anda tidak membayar untuk makan siang; waktu Andalah yang mengeluarkan biaya. Anda memilih untuk menghabiskan waktu saat makan siang yang dibayar oleh orang lain, jadi makan siang itu tetap menghabiskan waktu Anda. Diskusi berikut menjadi cukup mencerahkan.Bicara tentang pandangan ekonomi murni tentang biaya, itu pasti, dan itu pasti benar, hanya saja bukan proses berpikir yang dimiliki kebanyakan dari kita sebelum diskusi itu.

Konsep ini berdampak besar pada sisa semester, terutama ketika kita membahas biaya peluang. Diskusi itu meletakkan dasar untuk studi saya di bidang ekonomi yang membuat saya menyadari bahwa ada biaya untuk segalanya; pertanyaannya selalu adalah, apakah saya bersedia membayar biaya itu untuk manfaat yang diterima? Ketika kita mulai melihat properti nyata dan pribadi dari sudut pandang pemilik, ini menjadi konsep yang terpenting. Tidak masalah jika Anda membuat keputusan ini sebagai individu atau sebagai bagian dari kelompok. Tidak ada yang berubah; dasarnya sama untuk keputusan ini.

Tanggung Jawab Kepemilikan

Setelah keputusan dibuat untuk memperoleh properti nyata atau pribadi, tanggung jawab adalah produk sampingan yang tidak dapat dihindari dari akuisisi tersebut. Misalnya, ketika Anda membeli mobil, tanggung jawab Anda untuk membeli bahan bakar tersirat. Jika Anda tidak membeli bahan bakar itu, mobil tidak akan terus bergerak. Kekuatan luar mungkin membutuhkan tanggung jawab tambahan. Seperti pada contoh mobil sebelumnya, Negara Bagian mungkin meminta Anda untuk membawa dan memelihara asuransi mobil tersebut untuk mengemudikan mobil tersebut. Ini juga tersirat, karena diharapkan Anda akan mematuhi hukum negara bagian untuk mengemudikan mobil itu.

Mengganti oli juga menjadi bagian dari tanggung jawab tersebut. Jika Anda tidak mengganti oli, Anda akan memperpendek umur mobil itu. Bukan untuk mengencani diri saya sendiri, tetapi mereka yang berusia sedikit mungkin ingat iklan Filter Oli Fram, "Anda bisa membayar saya sekarang, atau Anda bisa membayar saya nanti." Prinsipnya masih ada dan masih sama. Ketika saya masih jauh lebih muda, saya memiliki seseorang yang saya kenal yang menyewa mobil selama lima tahun. Menjelang tahun kelima, mobilnya mogok dan saya membawanya ke bengkel setelah mobil ditarik ke sana. Mekanik bertanya kapan terakhir kali dia mengganti oli, dan dia berkata tidak pernah. Saat itu tidak ada oli sintetis di pasaran, jadi penggantian oli sekitar $ 20 setiap tiga bulan. Biaya untuk mengganti oli di mobilnya selama lima tahun itu berjumlah sekitar $ 400, sedangkan mesin baru menghabiskan biaya sekitar $ 5.000 untuk memasangnya.Itu adalah peningkatan substansial dalam biaya untuk perawatan yang ditangguhkan (atau tidak ada).

Pemilik properti nyata atau pribadi yang cerdas akan dapat mengenali hal ini dan menemukan cara untuk menyeimbangkan tekanan yang meningkat untuk mengurangi anggaran sementara pada saat yang sama menyeimbangkan perpanjangan umur aset modal. Artikel ini akan mencoba memberikan panduan tentang cara menyeimbangkan banyak faktor yang saling bergantung ini, dan memaksimalkan umur aset modal yang diinvestasikan secara intensif.

Konsekuensi Perawatan yang Berbeda

Mari kita mulai diskusi ini dengan menjelaskan apa sebenarnya yang dimaksud dengan pemeliharaan yang ditangguhkan. Kesalahan terbesar yang dibuat ketika orang atau kelompok memanfaatkan gagasan pemeliharaan yang ditangguhkan ini adalah kesalahan penerapan prinsip ini sepenuhnya. Dalam upaya untuk menghindari penyebaran aplikasi yang salah ini, pertama-tama kita harus memahami beberapa konsep dasar tentang apa sebenarnya pemeliharaan yang ditangguhkan itu. Kembali ke apa yang dinyatakan sebelumnya, ada biaya yang terkait dengan semuanya, pemeliharaan yang ditangguhkan tidak terkecuali. Untuk mengetahui berapa biaya sebenarnya dari perawatan yang ditangguhkan, pertama-tama kita harus mulai dengan menetapkan seperti apa biaya pemeliharaan itu. Saya akan menggunakan angka untuk mengilustrasikan prinsip ini, tetapi angka-angka ini tidak dapat diartikan sebagai berhubungan dengan sesuatu secara khusus.

Untuk setiap investasi modal, katakanlah biaya tahunan untuk mempertahankan investasi tersebut dalam kondisi operasi yang baik adalah $ 1.000 setahun. Jumlah ini seharusnya benar-benar meningkat seiring bertambahnya usia aset modal, tetapi kami tidak akan menggunakan faktor itu dalam contoh ini karena akan memperumit ilustrasi di luar pemahaman banyak pembaca. Jadi, pendapatan tahun berjalan turun, tidak ada $ 1.000 untuk dibelanjakan pada pemeliharaan yang diperlukan untuk aset modal ini; diperlukan keputusan tentang apa yang harus dilakukan dengan kekurangan anggaran. Banyak pilihan tersedia, masing-masing dengan biaya sendiri yang terkait dengan setiap keputusan tertentu, membuat masing-masing solusi unik untuk situasi kekurangan anggaran.

Solusi paling umum saat ini adalah mengabaikannya, jangan membayar $ 1.000 dan menanganinya nanti ketika pendapatan lebih baik. Itu benar-benar pendekatan yang salah. Saya biasanya tidak menggunakan kata-kata dengan nilai yang tidak terbatas ketika berbicara tentang solusi, tetapi ini adalah salah satu dari beberapa kali kata yang begitu kuat dapat diterapkan di bidang solusi, yang akan ditunjukkan saat kita melanjutkan diskusi ini. Setiap orang atau kelompok pembuat keputusan yang terlibat dengan jenis keputusan ini adalah pemegang fidusia dalam satu atau lain bentuk. Ini berarti bahwa mereka berkewajiban untuk memanfaatkan dana yang tersedia dengan sebaik-baiknya. Jadi, kita akan melanjutkan di bawah parameter khusus itu untuk sisa diskusi ini; semua pembuat keputusan adalah pemegang fidusia. Ideologi ini harus menyiratkan bahwa posisi yang paling berkelanjutan adalah tujuan dari setiap keputusan manajemen aset modal.

Hal berikutnya yang harus diketahui adalah kenyataan bahwa kapanpun di masa depan (langsung atau jauh) biaya terendah yang tersedia untuk setiap perbaikan / pembaharuan modal bangunan adalah saat ini. Kapan pun di masa mendatang, bahkan dalam hitungan minggu, biaya berpotensi meningkat, dan semakin jauh di masa depan, semakin besar pula kenaikan biaya. Kenaikan ini akan disebabkan oleh berbagai alasan potensial, biaya bahan baku, inflasi, penawaran dan permintaan, kekurangan, dll. Jadi, setiap dampak pemeliharaan yang ditangguhkan harus dinyatakan dalam istilah kenaikan ini. Biaya yang diproyeksikan ini selalu seperti itu, diproyeksikan, sehingga akan bervariasi. Harapannya variansnya hanya akan kecil. Jika mereka berbeda lebih dari itu; kemudian proyeksi itu mati karena beberapa alasan yang harus diidentifikasi untuk membantu proyeksi masa depan agar lebih akurat.

Karena hubungan ini, peningkatan biaya pengeluaran di masa depan dapat diimbangi dengan penyisihan sebenarnya dari sejumlah dana dari hari ini di akun saat pekerjaan yang ditangguhkan akan selesai. Rekening kepercayaan / escrow ini harus digunakan untuk membantu mengimbangi peningkatan biaya dari tambahan biaya pemeliharaan yang ditangguhkan, jika tidak, dampak total dari biaya tambahan tersebut harus diserap di masa depan sehingga menciptakan tekanan tambahan pada pendapatan di masa depan. Trik untuk metode ini adalah bahwa proyeksi harus sangat akurat, atau pengeluaran yang direncanakan dapat melonjak secara tidak terduga. Lalu ada sistem hibrida yang merupakan persilangan antara kedua pendekatan ini, yang menyisihkan lebih dari tidak sama sekali, tetapi kurang dari biaya penuh pemeliharaan yang ditangguhkan. Jika seluruh biaya perawatan disisihkan,lalu pertanyaannya adalah mengapa menunda pemeliharaan? Jadi itulah mengapa biasanya akan menjadi sesuatu yang kurang dari biaya penuh pemeliharaan.

Menyadari Apa Yang Sebenarnya Biaya Perawatan Yang Ditunda

Jadi, untuk kemudahan ilustrasi, mari kita kembali ke biaya $ 1.000 yang perlu ditangguhkan. Jika keputusannya adalah untuk menunda pemeliharaan selama satu tahun, maka kenaikan biaya, paling tidak, akan membuat inflasi. Jika biaya inflasi itu hanya dua persen, maka kenaikan ke $ 1.000 itu akan menjadi $ 20. Jika biaya bahan baku naik katakanlah satu persen pada tahun yang sama, maka akan ada biaya tambahan sebesar $ 10 yang harus dimasukkan ke dalam biaya pemeliharaan yang ditangguhkan, dengan total $ 30, sehingga biaya pemeliharaan yang ditangguhkan menjadi $ 1.030. Sekarang ini kedengarannya tidak banyak, tapi apa jadinya jika biaya awal untuk pemeliharaan ini 10.000 kali lipat atau 100.000 kali atau lebih? Anda pasti bisa melihat bagaimana angka ini tumbuh dengan sangat cepat.

Sekarang, katakanlah para pembuat keputusan mengesampingkan kenaikan yang diproyeksikan saja, katakanlah $ 30. Sekarang dalam siklus anggaran tahun depan, semua yang diperlukan untuk melakukan pemeliharaan yang diperlukan adalah biaya awal $ 1.000. Itu akan berdampak nol pada tekanan anggaran tahun depan karena $ 1.000 yang asli masih merupakan satu-satunya kewajiban yang diperlukan untuk memenuhi kebutuhan, tetapi akan mensyaratkan bahwa $ 30 disimpan dalam semacam rekening penampungan atau trust dari anggaran tahun ini. Namun, jika yang disisihkan dalam anggaran tahun ini dikatakan $ 515, biaya pemeliharaan dalam anggaran tahun depan hanya akan menjadi $ 515, mengurangi tekanan pada anggaran tahun depan. Sekarang ini akan berdampak sangat positif pada anggaran kedua tahun, menghemat biaya di setiap siklus anggaran dan tetap melakukan pemeliharaan yang ditangguhkan yang diperlukan. Sekarang meskipun biayanya naik,ada lebih sedikit dampak pada anggaran setiap tahun. Peningkatan biaya ini berdampak jauh lebih kecil di setiap tahun. Sekali lagi, bayangkan jika besaran ini dinaikkan 10.000 atau 100.000 kali lipat. Ini adalah perencanaan ke depan, atau seperti yang dikatakan dalam program MBA saya, pemikiran strategis. Ini benar-benar hal yang sangat sederhana.

Sekarang mari kita lihat pemeliharaan yang ditangguhkan menjadi lima tahun dari sekarang. Inflasi akan bertambah, jadi inflasi dua persen yang sama per tahun menaikkan biaya inflasi menjadi sekitar $ 104. Jika biaya bahan baku meningkat pada satu persen yang diperparah per tahun seperti yang telah dibahas sebelumnya, biaya bahan meningkat menjadi sekitar $ 51, membuat seluruh biaya pemeliharaan yang ditangguhkan menjadi $ 1.155. Sekali lagi, Anda dapat membayangkan dampak dari biaya-biaya ini jika diperbesar 10.000 atau 100.000 kali lipat. Jangan lupa bahwa penghitungan ini tidak mengantisipasi kenaikan biaya sebagai akibat dari penawaran dan permintaan, seperti kekurangan, atau peningkatan biaya karena sifat penuaan sistem, yang akan terus meningkatkan biaya pemeliharaan yang ditangguhkan tersebut.

Apa yang harus selalu diingat adalah bahwa ada biaya terkait setiap kali seseorang bertaruh pada pemeliharaan yang ditangguhkan. Tidak ada yang benar-benar dapat melihat ke masa depan, jadi memprediksi kondisi pasar dan biaya di masa depan selalu membawa risiko proyeksi yang salah. Membuat proyeksi ini merupakan bentuk seni sekaligus sains, dan ketidakakuratan dapat menambah jumlah yang sangat besar dengan sangat cepat.

Sekarang ini bukan satu-satunya pemikiran tentang pemeliharaan yang ditangguhkan. Pendekatan lain yang saya temukan bahkan lebih menarik, dan dengan data terbatas yang saya miliki di Agensi kami, temukan konsepnya setidaknya di lapangan kasar. Konsep itu telah disebut sebagai "Aturan Kotak Terbalik untuk Pemeliharaan yang Ditunda" yang dikembangkan oleh David Geaslin, dari Grup Geaslin. Ketika saya pertama kali diperkenalkan dengan konsep ini, saya akan jujur pikiran saya adalah "tidak, tidak mungkin ini bisa mendekati rata-rata. Jumlahnya bertambah terlalu cepat untuk menjadi akurat. Sekarang saya akui, sebagai salah satu yang berada dalam pemeliharaan fasilitas, saya sangat menyukai fakta bahwa angka-angka ini tumbuh dengan cepat karena itu akan membantu saya membangun kasus yang kokoh untuk kebutuhan pembaruan gedung kami,tetapi sebagai seorang analis, saya tidak dapat menempatkan data di luar sana untuk konsumsi umum yang tidak dapat didukung atau dapat ditantang secara substansial. Bahkan Wakil Direktur Keuangan Agensi saya memiliki sentimen dan kekhawatiran yang sama. Kemudian saya mengambil beberapa proyek yang Agensi kami baru saja selesaikan untuk "merekayasa balik" biaya untuk menguji apakah ini bahkan mendekati, dan yang mengejutkan saya pada dasarnya terbukti. Sekarang saya akan menjadi orang pertama yang mengakui bahwa ini bukan kesetaraan matematis, karena tidak keluar persis dengan biaya, tetapi kedekatan itu sangat mengejutkan. Itu hampir mengejutkan pada bayangannya. Jadi, saya akan menyampaikan konsep ini bukan sebagai aksioma matematika, atau hukum, tetapi lebih dari konsep atau prinsip umum.Kemudian saya mengambil beberapa proyek yang Agensi kami baru saja selesaikan untuk "merekayasa balik" biaya untuk menguji apakah ini bahkan mendekati, dan yang mengejutkan saya pada dasarnya terbukti. Sekarang saya akan menjadi orang pertama yang mengakui bahwa ini bukan kesetaraan matematis, karena tidak keluar persis dengan biaya, tetapi kedekatan itu sangat mengejutkan. Itu hampir mengejutkan pada bayangannya. Jadi, saya akan menyampaikan konsep ini bukan sebagai aksioma matematika, atau hukum, tetapi lebih dari konsep atau prinsip umum.Kemudian saya mengambil beberapa proyek yang Agensi kami baru saja selesaikan untuk "merekayasa balik" biaya untuk menguji apakah ini bahkan mendekati, dan yang mengejutkan saya pada dasarnya terbukti. Sekarang saya akan menjadi orang pertama yang mengakui bahwa ini bukan kesetaraan matematis, karena tidak keluar persis dengan biaya, tetapi kedekatan itu sangat mengejutkan. Itu hampir mengejutkan pada bayangannya. Jadi, saya akan menyampaikan konsep ini bukan sebagai aksioma matematika, atau hukum, tetapi lebih dari konsep atau prinsip umum.Itu hampir mengejutkan pada bayangannya. Jadi, saya akan menyampaikan konsep ini bukan sebagai aksioma matematika, atau hukum, tetapi lebih dari konsep atau prinsip umum.Itu hampir mengejutkan pada bayangannya. Jadi, saya akan menyampaikan konsep ini bukan sebagai aksioma matematika, atau hukum, tetapi lebih dari konsep atau prinsip umum.

Konsep ini sangat mendasar. Jika Anda mengambil biaya pemeliharaan awal yang harus dilakukan, dan membiarkan pemeliharaan yang diperlukan itu berkembang ke tingkat kegagalan berikutnya sebelum bertindak, Anda menemukan bahwa biaya untuk melakukan perbaikan itu, pada tingkat kegagalan yang meningkat, akan sangat mahal. kuadrat dari biaya awal perawatan yang belum terpenuhi. Misalnya, kebocoran di atap memiliki biaya perbaikan $ 500, dan diputuskan bahwa perbaikan akan tertunda karena tidak ada ruang dalam anggaran tahun ini. Tahun depan, karena belum menjadi masalah yang dilaporkan, ditunda satu tahun lagi, dan seterusnya. Akhirnya ember harus ditempatkan di bawah kebocoran selama badai hujan. Isolasi sekarang harus diganti, garansi atap dibatalkan karena kebocoran tidak diperbaiki atau dilaporkan. Sekarang beberapa dek atap mungkin perlu diganti,beberapa plafon harus diganti, air sudah masuk ke perlengkapan lampu yang perlu diganti, mungkin dinding sudah rusak dan membutuhkan papan gypsum untuk diganti dan dicat ulang, mungkin beberapa lantai harus dilepas dan diganti, bahan organik mungkin terbentuk (cetakan); Anda dapat melihat bagaimana kerusakan sekunder akibat kurangnya tindakan awal kini telah berkembang menjadi sangat besar. Sekarang seluruh perbaikan akan menelan biaya $ 10.000. Jangan lupa menambahkan biaya untuk merelokasi pengguna ruang tersebut saat perbaikan sedang dilakukan. Berapa total biaya bertambah? Ini mulai terlihat sangat besar, sangat cepat.bahan organik mungkin terbentuk (cetakan); Anda dapat melihat bagaimana kerusakan sekunder akibat kurangnya tindakan awal kini telah berkembang menjadi sangat besar. Sekarang seluruh perbaikan akan menelan biaya $ 10.000. Jangan lupa menambahkan biaya untuk merelokasi pengguna ruang tersebut saat perbaikan sedang dilakukan. Berapa total biaya tumbuh? Ini mulai terlihat sangat besar, sangat cepat.bahan organik mungkin terbentuk (cetakan); Anda dapat melihat bagaimana kerusakan sekunder akibat kurangnya tindakan awal kini telah berkembang menjadi sangat besar. Sekarang seluruh perbaikan akan menelan biaya $ 10.000. Jangan lupa menambahkan biaya untuk merelokasi pengguna ruang tersebut saat perbaikan sedang dilakukan. Berapa total biaya bertambah? Ini mulai terlihat sangat besar, sangat cepat.

Sekarang, saya ingin kembali bahkan sebelum perbaikan $ 500 ditentukan. Jenis perbaikan ini hampir tidak pernah ditemukan hingga laporan dibuat dan perintah kerja pemeliharaan telah dikeluarkan, yang berarti beberapa penghuni telah melaporkan masalah yang terlihat. Pada saat itu bahkan sudah terlambat; kerusakan sekunder sudah terjadi. Jika PM atap dilakukan setidaknya dua kali setahun sebagaimana mestinya, masalah itu kemungkinan besar akan ditemukan jauh sebelum kebocoran air masuk ke ruang yang ditempati. Bahkan jika Anda membayar seseorang $ 25 per jam untuk berjalan di atap itu dua kali setahun, dan butuh waktu satu jam untuk memeriksa atap itu, yang seharusnya tidak memakan waktu lama untuk seorang inspektur atap yang berpengalaman, Anda mungkin telah menemukan potensi kebocoran ketika hampir tidak ada biaya untuk memperbaikinya. Omong-omong, berapa $ 25 kuadrat? Jawabannya $ 625,tidak terlalu jauh dari perbaikan $ 500 itu? Mungkinkah ada dasar untuk aturan kuadrat terbalik ini? Anda menjadi hakim.

Pembaruan Gedung - Lindung Nilai Terbaik Terhadap Biaya Penggantian

Saat kita melanjutkan diskusi ini, saya ingin mengingatkan semua orang tentang contoh ganti oli yang dibahas sebelumnya. Ketika para pembuat keputusan gagal untuk menjaga aset modal dalam kondisi baik, mereka akan habis sebelum waktunya yang akan berdampak buruk pada anggaran masa depan, dan mengetahui Hukum Murphey itu tidak akan pernah pada saat yang tepat. Saat berinvestasi dalam investasi modal, seperti gedung, jutaan dolar ditempatkan pada potensi risiko. Jika bangunan rusak sebelum waktunya, sumber daya akan terbuang percuma; sebaliknya ketika mereka melampaui harapan hidup mereka, ekuitas dibangun. Itu seharusnya menjadi persamaan yang sangat sederhana.

Perpanjangan umur aset modal ini dicapai melalui dua proses yang berbeda, pembaruan bangunan dan pemeliharaan preventif. Keduanya pada dasarnya sama, sistem pengganti yang dirancang untuk dipakai sebagai sarana untuk menambah kehidupan aset modal. Hampir semua sistem pada dasarnya dirancang untuk aus di beberapa titik; apakah kita berbicara tentang rem, ikat pinggang, busi, dll. di dalam mobil; atau atap, HVAC, sistem alarm kebakaran, dll. di gedung semuanya memiliki siklus hidup. Tujuan utamanya adalah untuk memperpanjang umur bangunan. Perbedaan utama antara pemeliharaan preventif (PM) dan pembaruan bangunan adalah siklus yang dimiliki sistem ini. Pendekatan umum oleh literatur akademik / studi yang telah saya pelajari adalah bahwa jika siklus penggantian kurang dari satu tahun itu adalah PM,lebih dari satu tahun itu adalah pembaruan bangunan. Selain siklus PM dan pembaruan gedung secara substansial sama. Ketika pemeliharaan, baik di bawah PM atau pembaruan bangunan, dilakukan, umur ditambahkan, atau diperpanjang, ke aset modal. Hal ini sekarang menimbulkan pertanyaan berikutnya, berapa jumlah sumber daya yang tepat untuk dialokasikan untuk PM / pembaruan gedung ini?

Untuk memulai, jumlah ini selalu dinyatakan dalam biaya konstruksi baru. Ini terkadang juga disebut sebagai biaya penggantian. Alasan PM / biaya pembaruan gedung ini dinyatakan dalam biaya konstruksi baru adalah karena biaya akhir pembaruan sistem ditemukan pada akhir siklus hidup ketika sistem harus diganti seluruhnya. Dalam hal ini penggantian akhir adalah penggantian seluruh sistem bangunan sebagai biaya akhir masa pakai akhir. Itulah mengapa hal ini dinyatakan dalam istilah biaya konstruksi baru. Biaya ini dinyatakan sebagai satu - dua persen dari biaya konstruksi baru per tahun, berdasarkan literatur akademik / studi yang telah saya baca.

Jadi, untuk meneruskan konsep itu, jika biaya penggantian jenis bangunan tertentu dan tingkat huniannya adalah $ 225 per kaki persegi, jumlah yang dihabiskan untuk gedung itu untuk pembaharuan PM / bangunan harus antara $ 2.25 - $ 4.50 per kaki persegi per tahun. Jika bangunan itu seluas 100.000 kaki persegi, itu akan mencapai antara $ 225.000 - $ 450.000 per tahun untuk bangunan itu. Anda dapat melihat bagaimana ini bertambah dengan sangat cepat. Namun, perawatan ini dapat menambah umur bangunan selama bertahun-tahun. Jika Anda menambah umur bangunan, ekuitas dibuat. Di sinilah biaya pemeliharaan dapat mulai bertindak lebih seperti investasi.

Sekarang jika portofolio luas persegi adalah jutaan kaki persegi, Anda dapat melihat seberapa cepat biaya untuk PM / pembaruan gedung dapat meningkat, sehingga mungkin menciptakan kebutuhan akan program pemeliharaan yang ditangguhkan secara efektif.

Pikiran Penutup

Investasi tunggal terbesar yang kita lakukan sebagai individu dan organisasi adalah dalam aset modal kita. Memberikan aset tersebut dengan harapan hidup terpanjang adalah yang terpenting untuk pola kelangsungan hidup yang berkelanjutan bagi individu atau organisasi mana pun. Ketika kita mengubah pengeluaran menjadi investasi, kita membangun ekuitas, dengan demikian membawa nilai tambah sebagai pemilik. Itu adalah tanggung jawab utama (dan satu-satunya) dari fidusia. Pemeliharaan yang ditangguhkan, seperti semua hal yang didorong oleh anggaran, harus terjadi dari waktu ke waktu ketika pendapatan tidak seperti yang diharapkan, tetapi jika diterapkan dengan tepat, tidak akan membebani individu atau organisasi dalam jumlah besar sumber daya secara prematur atau dalam siklus anggaran di masa depan.

Bahkan dalam masyarakat “membuang” kita, sebagian besar bangunan seharusnya memiliki umur tidak kurang dari 50 tahun, tetapi jika kita menetapkan kembali (bukan meningkatkan, tentu saja) biaya konstruksi awal kita, kita dapat memperpanjang umur itu hingga 70 tahun. Saat kami menggunakan PM dan memperbarui gedung dengan tepat, kami mungkin dapat memperpanjang umur gedung itu lebih lama lagi. Setelah bangunan bertahan melampaui harapan hidup awalnya, sekarang ia menciptakan ekuitas yang dapat digunakan untuk membangun kembali setelah umur bangunan terlampaui. Di situlah wawasan pemeliharaan benar-benar memberikan laba atas investasi, tetapi itu adalah permainan menunggu jangka panjang, dan bukan yang dimiliki setiap pembuat keputusan.